土地の相続税対策に欠かせない小規模宅地等の特例とは？

相続財産に土地がある場合の節税対策として、まず選択肢に挙がる代表的なものが小規模宅地等の特例です。土地の評価額を最大で8割も減額することができるため、相続税を大幅に節税、もしくは相続税がかからなくなることもあります。

今回は、節税対策に欠かせない小規模宅地等の特例について、「小規模宅地等の特例とは何なのか」、「どのような土地に適用できるのか」などの基本を網羅してご紹介いたします。

1．小規模宅地等の特例とは？

1-1．概要

小規模宅地等の特例とは、被相続人の土地が一定要件に該当する場合に適用を受けられる制度で、限度面積まで土地の種類に応じて評価額が減額されます。
評価額が最大8割も減額されるこの特例は、残される相続人の生活基盤を守ることを目的としています。

自宅土地や事業用土地を大きく評価減できるようにすることで、高額な相続税は発生しなくなりますので、納税のために土地を手放すことなく、自宅用または事業用として引き続き使用することができるように配慮されています。

小規模宅地等の特例は、土地の評価を減額する制度ですので、マンションにも適用することができます。
マンションの敷地は各部屋に割り振られているため、部屋と同時に土地も所有しており、その土地部分については小規模宅地等の特例が適用できることになります。

1-2．適用できる土地の種類

小規模宅地等の特例が適用できる土地は、次の4種類です。

• 特定居住用宅地等：被相続人の自宅用に使っていた土地です。
• 特定事業用宅地等：被相続人の事業用として使っていた土地です。
• 特定同族会社事業用宅地等：特定同族会社の事業用として使っていた土地です。
• 貸付事業用宅地等：被相続人の貸付事業用に使っていた土地です。

すべてに宅地等と「等」の字が付いているのは、対象となるのは土地だけではなく、借地権などの土地の上に存する権利も含まれるためです。
それぞれの土地について詳しくは、2.以降でご紹介します。

1-3．限度面積と減額割合

特例が適用できる面積には限りがあります。
また減額割合は、貸付事業用宅地等とその他の3種類とで分かれています。

土地の種類	限度面積	減額割合
特定居住用宅地等	330㎡	80%
特定事業用宅地等	400㎡
特定同族会社事業用宅地等	400㎡
貸付事業用宅地等	200㎡	50%

2．小規模宅地等の特例｜特定居住用宅地等

2-1．どんな宅地か

特定居住用宅地等とは、被相続人が居住するために使用していた土地のことをいいます。
被相続人の自宅については、ほとんどの場合で特定居住用宅地等に該当し、小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。

なお、これには被相続人と生計が一であった親族が居住用として使用していた土地も含まれます。
生計が一とは、日常の生活費を同じお金から出している状態のことをいい、生活が別であっても仕送りをしている場合は生計が一であるとみなされます。

2-2．要件

次の要件すべてに該当する場合には、特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。

• 被相続人と同居していた親族が相続すること
• 相続開始時から相続税申告期限まで、その住居に居住していること
• その土地を相続税申告期限まで所有していること

ただし、配偶者が相続した場合には上記の要件は関係ありません。配偶者が相続したということだけで、適用対象となります。

また特定居住用宅地等には、通称、「家なき子特例」と呼ばれる特例制度があり、次の要件すべてに該当する場合には、被相続人と同居をしていなかった親族であっても小規模宅地等の特例を受けることができます。

• 被相続人に配偶者や同居親族がいないこと
• 相続開始前3年以内に、自己または自己の配偶者、3親等内の親族、特別の関係にある法人が所有する家屋に住んだことがないこと
• その土地を相続税申告期限まで所有していること
• 相続開始時において居住している家を過去に所有していたことがないこと

上記4つの要件から、家なき子特例を受けることができるのは、被相続人に配偶者も同居人もおらず、3年間借家住まいの相続人が取得した場合と覚えていただくと良いでしょう。

3．小規模宅地等の特例｜特定事業用宅地等

3-1．どんな宅地か

特定事業用宅地等とは、被相続人が死亡する前から事業用に使用していた土地のことをいいます。

ただし、平成31年度（2019年度）税制改正により、2019年4月1日以後の相続については、相続開始前3年以内に事業用として使われ始めた土地については、原則として除かれることになりました。

例えば、被相続人が個人事業主として小売商店を営んでいた場合の、その商店の敷地などが該当します。その事業が月極駐車場などの貸付事業であった場合には、この特定事業用宅地等ではなく、「5. 貸付事業用宅地等」に該当します。

またこれには、被相続人と生計が一であった親族が事業用として使用していた土地も含まれます。

3-2．要件

次の要件すべてに該当する場合には、特定事業用宅地等として小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。

• その土地の相続人が被相続人の事業を引き継ぐこと
• 相続税申告期限まで事業を営み続けること
• その土地を相続税申告期限まで所有していること

被相続人と生計が一であった親族が事業用として使用していた土地の場合には、「その土地の相続人が被相続人の事業を引き継ぐこと」という要件が、「事業をしていた親族がその土地を相続すること」に代わります。

申告期限までに事業を廃業してしまったり、土地を売却してしまうと適用要件に該当しなくなり、特例の適用を受けることはできなくなります。
長く事業を営むつもりはないとしても、特例の適用を受けたい場合には、申告期限までは続けなければなりません。

4．小規模宅地等の特例｜特定同族会社事業用宅地等

4-1．どんな宅地か

特定同族会社事業用宅地等とは、被相続人死亡直前から相続税申告期限まで、特定同族会社の事業用として使用していた土地のことをいいます。
その事業が貸付事業であった場合には、「5. 貸付事業用宅地等」に該当します。

特定同族会社とは、株式の50％以上を親族が所有している会社のことで、被相続人が法人経営者である場合には、多くが特定同族会社に該当します。
被相続人が事業を行っていた場合で、その事業が個人事業主形態の場合には特定事業用宅地等、法人形態の場合には特定同族会社事業用宅地等は法人と考えていただくと良いでしょう。

4-2．要件

次の要件すべてに該当する場合には、特定同族会社事業用宅地等として小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。

• 被相続人、被相続人の同族関係者が所有する株式の総数が、発行済株式の50％超である法人の事業用に使用されている土地であること
• その土地を相続した親族が、相続税申告期限までその法人の役員であること
• その土地が相続税申告期限まで引き続き、その法人の事業用に使用されていること
• その土地を相続税申告期限まで所有していること

5．小規模宅地等の特例｜貸付事業用宅地等

5-1．どんな宅地か

貸付事業用宅地等とは、被相続人が死亡する前から、土地の貸付、駐車場の貸付、賃貸マンションの貸し付けなど、被相続人が不動産貸付事業に使用していた土地のことをいいます。
なお、被相続人の土地で、生計が一であった親族が貸付業を営んでいる土地もこれに含まれます。

ただし、平成30年度（2018年度）税制改正により、2018年4月1日以後の相続については、相続開始前3年以内に事業用として使われ始めた土地については、原則として除かれることになりました。

5-2．要件

次の要件すべてに該当する場合には、貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。

• その土地の相続人が被相続人の貸付業を引き継ぐこと
• 相続税申告期限まで貸付業を営み続けること
• その土地を相続税申告期限まで所有していること

被相続人と生計が一であった親族が事業用として使用していた土地の場合には、「その土地の相続人が被相続人の貸付業を引き継ぐこと」という要件が、「貸付業をしていた親族がその土地を相続すること」に代わります。

なお、小規模宅地等の特例の対象となる土地は、建物または構築物の敷地となっている必要があります。

また、アスファルト舗装はされた駐車場は、構築物の敷地となっていますので対象となりますが、ただの更地をそのまま駐車場としている青空駐車場や、ロープなどで区画を区切っているだけの駐車場などは対象外となります。

6．小規模宅地等の特例の計算例

それでは次の条件をもとに、小規模宅地等の特例を計算してみたいと思います。

【条件】

• 被相続人の自宅土地300㎡
• 特例適用前の評価額5,000万円
• 相続人は同居親族で、申告期限まで居住し所有している

上記の条件から、この土地は特定居住用宅地等（限度面積330㎡、減額割合80％）に該当することが分かります。
自宅土地は300㎡ですので、すべての面積に対して特例が適用できます。

小規模宅地等の特例
5,000万円 × 80％ ＝ 4,000万円

土地の評価額
5,000万円 － 4,000万円 ＝ 1,000万円

小規模宅地等の特例の適用がなければ評価額5,000万円だった土地が、特例の適用後は4,000万円も減額されて1,000万円になりました。
相続税率が50％と仮定すると、2,000万円（4,000万円×50％）もの相続税が節税されたということになります。

7．小規模宅地等の特例は併用が可能

被相続人が事業をしている場合には、自宅兼事業所や、同じ土地の中に自宅と貸家があるなどのケースがあります。

このような場合には、自宅部分については特定居住用宅地等、事業用部分については特定事業用宅地等（特定同族会社事業用宅地等を含みます。）または貸付事業用宅地等として、小規模宅地等の特例を併用することが可能です。

併用する場合には、どの土地を併用するかで限度面積の計算方法が異なります。

相続開始の直前における宅地等の利用区分			要件		限度面積	減額される割合
被相続人等の事業の用に供されていた宅地等	貸付事業以外の事業用の宅地等		①	特定事業用宅地等に該当する宅地等	400㎡	80%
	貸付事業用の宅地等	一定の法人に貸し付けられ、その法人の事業(貸付事業を除きます。)用の宅地等	②	特定同族会社事業用宅地等に該当する宅地等
			③	貸付事業用宅地等に該当する宅地等	200㎡	50%
		一定の法人に貸し付けられ、その法人の貸付事業用の宅地等	④	貸付事業用宅地等に該当する宅地等
		被相続人等の貸付事業用の宅地等	⑤	貸付事業用宅地等に該当する宅地等
被相続人等の居住の用に供されていた宅地等			⑥	特定居住用宅地等に該当する宅地等	330㎡	80%

特例の適用を選択する宅地等	限度面積
（貸付事業用宅地等がない場合） 特定事業用等宅地等（①又は②）及び特定居住用等宅地等（⑥）	（①＋②）≦400平方メートル ⑥≦330平方メートル 両方を選択する場合は、合計730㎡
（貸付事業用宅地等がある場合） 貸付事業用宅地等（③、④又は⑤）及びそれ以外の宅地等（①、②又は⑥）	（①＋②）×200/400＋⑥×200/330 ＋（③＋④＋⑤） ≦200平方メートル

【出典サイト】No.4124　相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

7-1．特定居住用宅地等と特定事業用宅地等で併用

特定居住用宅地等と特定事業用宅地等を併用する場合には、完全に併用することができ、両方の限度面積を足した最大730㎡（330㎡+400㎡）まで、減額割合80％が適用されます。

ただし、限度面積はあくまでも土地ごとであり、土地の種類を超えることはできません。

例えば、特定居住用宅地等500㎡、特定事業用宅地等300㎡の場合には、最大の730㎡まで小規模宅地等の特例が適用されるわけではなく、特定居住用宅地等330㎡、特定事業用宅地等300㎡の630㎡に対して適用を受けることができます。

7-2．併用する土地の中に貸付事業用宅地等がある場合

併用する土地の中に貸付事業用宅地等がある場合には限定併用となり、上記の計算式で限度面積の調整計算が必要になります。

小規模宅地等の特例の適用を受けることができる土地が複数ある場合には、適用を受ける土地の順番によって大きく相続税は変わってきます。

上記の計算式を使って、最も相続税が少なくなるように、適用を受ける土地を選択する必要がありますので、ここは是非税理士にご相談いただきたいところです。