小規模宅地等の特例｜適用の有無を生前にチェックしておこう

小規模宅地等の特例は、相続税を節税するうえで欠かせない特例です。

相続財産の中でも高額になりやすい土地は、相続税を底上げしてしまう原因となりますが、小規模宅地等の特例を利用することができれば、その相続税評価額が最大80％も減額されるのです（特定居住用宅地等の場合）。そして、この小規模宅地等の特例を有効活用するためには、ご自分に適用できるか否かを生前に確認しておくことが重要なポイントとなります。

今回は、被相続人の自宅土地である特定居住用宅地等の小規模宅地等の特例について、生前にできるチェックポイントと、適用対象外だった場合にできる対策について解説させていただきます。

1．小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）のチェックポイント

特定居住用宅地等とは、被相続人が居住用として使用していた宅地、または、被相続人と別居の生計一親族が居住用にしていた土地のことをいい、適用要件を満たす場合には330㎡まで、相続税評価額を80％減額することができます。

例えば、宅地の自用地評価額が1億円の場合、相続税評価額は2,000万円になるということですから、非常に大きな節税効果があることが分かります。

なお、「被相続人が居住用として使用していた宅地」とは、まさに被相続人の自宅のことでありイメージが付きやすいかと思います。

「被相続人と別居の生計一親族が居住用にしていた土地」とは、被相続人と同じ財布で生活している親族だけれども、被相続人とは別居している状態ということになります。例えば、被相続人の子が大学進学のために、被相続人の別宅に仕送りを受けながら生活している場合などが考えられます。

1-1．特定居住用宅地等の適用要件

特定居住用宅地等の適用要件は、原則としてその宅地の相続人が配偶者なのか、生計一の同居親族なのかで変わります。

また、相続人の配偶者・生計一の同居親族以外の親族が相続した場合であっても次の要件に該当する場合には、適用対象になる場合があります。通称、「家なき子特例」と呼ばれる制度で、長く賃貸暮らしをしている子が相続した場合などに適用の対象となります。

なお、家なき子特例は「被相続人が居住用として使用していた宅地」にのみに適用される特例です。

特定居住用宅地等の適用を受けるには、下表の該当要件をすべて満たす必要があります。

宅地の状況	相続人	適用要件
被相続人が居住用として使用していた宅地	配偶者（※）	なし
	生計一の同居親族	相続開始直前から相続税申告期限まで被相続人と同居していること 相続開始時から相続税申告期限まで宅地を所有していること
	別居親族 （家なき子特例）	被相続人に配偶者がいないこと 被相続人に同居している法定相続人がいないこと 相続開始前3年間において、宅地取得者、宅地取得者の配偶者、3親等内の親族、特別な関係にある法人が所有する家に住んだことがないこと 相続開始時に住んでいた家を過去に所有していないこと 相続した宅地を相続開始時から相続税申告期限まで所有していること
被相続人と別居の生計一親族が居住用にしていた土地	配偶者	なし
	生計一の同居親族	相続開始直前から相続税申告期限まで被相続人と同居していること 相続開始時から相続税申告期限まで宅地を所有していること

※ここでいう配偶者とは、婚姻関係にある夫または妻のことをいい、内縁関係などは該当しません。

1-2．二世帯住宅の場合

小規模宅地等の特例の適用を受けたい宅地が二世帯住宅である場合には、次の要件を満たす必要があります。

【二世帯住宅に小規模宅地等の特例を適用するための要件】

• 同じ家に被相続人と宅地取得者が住んでいること
• 宅地の名義が被相続人であること
• 宅地取得者は被相続人へ家賃を支払っていないこと
• 家が区分所有登記（※）されていない

その上で、前項でご説明した特定居住用宅地等の適用要件を満たす必要があります。

区分所有登記とは

区分所有登記とは、分譲マンションのように1つの建物内にある各部屋に独立した権利を付ける登記です。「それでは、二世帯住宅は関係ないのでは」と思われるかもしれませんが、例えば、1階部分の名義人は父、2階部分は長男など、家の名義を親子別々にしている場合も区分所有登記に該当します。

これから二世帯住宅を建てる方は、将来の小規模宅地等の特例まで考えて登記を検討されることをおすすめします。もちろん、現時点で区分所有登記になっている場合でも大丈夫です。次項で対策を解説させていただきます。

2．小規模宅地等の特例の適用を受けるためにすべきこと

現時点では小規模宅地等の特例を受けられないという場合には、これから適用要件に合致するように対策を進めます。

2-1．配偶者が相続人となる場合はおしどり贈与の適用は慎重に

婚姻期間が20年以上の夫婦は、「贈与税の配偶者控除（通称は「おしどり贈与」）」を適用できます。

夫婦間における居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭の贈与については最大2,000万円の控除額が設けられている制度で、暦年贈与より軽い贈与税負担、または贈与税負担なしで自宅を配偶者に生前贈与しておくことができるのです。

ただし、その宅地に小規模宅地等の特例を適用すると、相続財産が相続税の基礎控除以下となり相続税が発生しない場合には、おしどり贈与を使うと却って損をすることになります。

小規模宅地等の特例は、相続人が配偶者であれば無条件に適用されます。おしどり贈与の適用は、小規模宅地等の特例も踏まえて慎重にご検討ください。

2-2．配偶者以外の親族が相続人となる場合は同居を始める

被相続人の子など配偶者以外の親族が宅地の相続人となり、小規模宅地等の特例の適用を受けたい場合には、次の要件を満たす行動を取りましょう。今できることは、被相続人になる方と同居をはじめることです。

相続発生後は、相続税申告期限まで宅地を売却しないことを覚えておいてください。

• 相続開始直前から相続税申告期限まで被相続人と同居していること
• 相続開始時から相続税申告期限まで宅地を所有していること

2-3．区分登記された二世帯住宅には建物合併登記を

区分所有登記された二世帯住宅に小規模宅地等の特例は適用できません。そこで、小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、区分所有登記によって別々の家となっている登記を、1つの家として登記する「建物合併登記」を行う必要がります。

ただし、建物合併登記をするには、次の要件に該当する必要があります。

【建物合併登記を行うための要件】

• 建物が物理的に接合している
• 所有者が同一
• 所有権以外の登記がない

例えば、父が1階部分、長男が2階部分の名義となっている二世帯住宅の建物合併登記を行いたい場合を例に考えてみましょう。

まず「建物が物理的に接合している」の要件は満たしています。

次に「所有者が同一」の要件については、父と長男とで別々の名義となっているため、現状のままでは合併登記することができません。そこで、次のいずれかの方法をとり、所有者を一致させます。

• 長男が所有する2階部分を父へ譲渡する
• 父が所有する1階部分を長男へ譲渡する
• 親子の持分が同じになるように一部を互いに交換し、二世帯住宅を共有状態にする

最後に「所有権以外の登記がない」要件で一般的に問題になるのは、住宅ローンを利用した際に登記される金融機関の抵当権です。

親子共に住宅ローンを利用しており、登記の目的、受付年月日、受付番号、登記原因、日付が同一であれば建物合併登記をすることができます。合併後の建物に抵当権をまとめて記載することができるからです。

一方で、親は現金一括で支払ったため抵当権が付いておらず、子は住宅ローンを利用したため抵当権の設定がある場合には、抵当権の設定内容が異なるため抵当権を放置したままでは合併登記ができません。

金融機関に相談して、抵当権を一度解除してから合併登記後に抵当権を設定し直す、親に住宅ローンを一括返済してもらって抵当権を解除するなどの対策をする必要があります。

3．小規模宅地等の特例について詳しくは税理士に相談

被相続人の自宅に適用できる小規模宅地等の特例は、宅地の評価額を最大80％減額する効果があり、相続税額に大きく直結します。小規模宅地等の特例の適用があると思い込み、具体的な確認をしないまま相続を迎え、蓋を開けてみると適用できなかったとなると、遺族は想定していた相続税を遥かに超える納税を強いられることになります。

今回解説させていただいたように、小規模宅地等の特例の適用要件は複雑であり、個々の状況に応じて柔軟な検討が必要になる特例です。節税額が大きい分、誤った時の損失も大きくなります。税理士に相談しながらご検討いただくことをおすすめします。