親と同居しなくても小規模宅地が使える「家なき子特例」の注意点

小規模宅地等の特例が適用できれば、相続財産の評価額を大きく減らすことができ、相続税の節税に繋がります。

小規模宅地等の特例は、原則として、被相続人と同居していた親族が自宅の宅地を取得することが適用要件になります。しかし、別居する親族が宅地を取得しても、小規模宅地等の特例の適用を利用できる通称「家なき子特例」があります。

「被相続人と同居をしていなかったから」と、適用を諦めらめてしまう必要はありません。

ここでは、「家なき子」特例の要件や注意点をご紹介します。

1． 小規模宅地等の特例の「家なき子特例」とは？

家なき子特例とはどのような制度なのでしょうか。概要をご紹介いたします。

1-1．小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、被相続人が居住用、事業用、貸付用にしていた土地に適用できる制度で、その評価額を最大80%減額することができます。1,000万円の土地の評価額が200万円になるのですから、非常に大きな節税効果のある制度であることがお分かりいただけるかと思います。

家なき子特例の対象となるのは居住用の土地（特定居住用宅地等）に限定され、事業用や貸付用は対象外です。

特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、被相続人と同居をしていた親族が自宅の宅地を取得することが主な要件です。

1-2．家なき子特例

「家なき子特例」は、被相続人と別居していた親族であっても、適用要件を満たすことができれば、限度面積330㎡、減額割合80％で土地の評価減額を受けることができる制度です。

両親が死亡したことで空き家になった実家を、賃貸で暮らしていた子供が相続し、相続後に住むことを想定して創設されました。

「家なき子特例」とは、相続する被相続人とは別居する親族に持ち家がないという点から、昔有名になったドラマと掛け合わされて通称化したと思われます。

2． 家なき子特例の適用要件

次の4つの要件すべてに該当する場合に、家なき子特例の適用を受けることができます。

1. 被相続人が1人暮らしであったこと
2. 相続する別居親族は、相続開始３年前までに次の者が所有する家に住んだことがないこと
   ・自己または自己の配偶者
   ・3親等以内の親族
   ・相続人と特別の関係がある法人
3. その宅地を相続税申告期限まで所有していること
4. 相続開始時に居住している家を過去に所有したことがない

❷の「3親等以内の親族」、「相続人と特別の関係がある法人」と、❹は2018年度の税制改正により追加された要件です。

改正前には、これらが要件となっていなかったため、叔父などの3親等の親族の家に居住することや、関連会社の持ち家に住むことで、「家なき子特例」の要件を満たすことができました。

また、自宅を売却後、買主と賃貸契約を結び、その後も自宅を賃貸して住み続ける「リースバック」を利用することで、「家なき子特例」の要件を満たすこともできました。

しかし、こられの追加要件によって、そのような租税回避行為が一気に難しくなりました。

2-1．被相続人の要件

まず、「家なき子特例」の適用を受けるためには、被相続人が相続開始時に1人暮らしであったことが必要です。

「家なき子特例」を適用するには、被相続人が独身であるか、配偶者に先立たれていることになります。

さらに、相続開始時に同居する親族がいないことが適用要件です。同居する親族には、相続放棄をした相続人も含まれるため、同居していた親族が相続開始後、相続放棄をしても、「家なき子特例」の適用は受けられません。

2-2．相続人の要件

相続開始前3年間に一定の要件の家に住んだことがない

被相続人の自宅を承継する相続人は、相続開始3年前まで、第三者が所有する家屋に住んでいた被相続人の親族が適用対象となります。

相続人自身だけでなく、相続人の配偶者や、3親等内の親族、相続人と特別の関係のある会社が所有する家に住んでいれば、「家なき子特例」を適用することができません。

したがって、夫名義の家に住んでいる妻は、自分の親の相続で「家なき子特例」を利用することができません。

その宅地を相続開始から10カ月間保有している

家なき子特例の制度趣旨は、住人のいなくなった家を相続した親族が住み続けるために、相続税という障害を取り除くことです。したがって、相続税申告期限までに家を売却することは、制度趣旨に反します。

相続開始時に居住している家を保有したことがない

「家なき子特例」の適用を受けようとする相続人が、相続開始時に居住している家を過去に保有していれば、適用を受けることはできません。

したがって、相続人が、相続開始前に賃貸物件に居住しながら家の購入を検討しており、相続開始後に持ち家を購入したとしても、被相続人が居住していた実家の宅地を相続開始から10カ月以上所有すれば、「家なき子特例」の適用は可能です。

3． 家なき子特例を利用するための手続き

家なき子特例の適用を受けるためには、相続税申告書と添付書類を提出しなければなりません。

3-1．相続税申告書

家なき子特例は小規模宅地等の特例の中の1つである特定居住用等の

したがって、宅地等記載する申告書類についても小規模宅地等の特例と同様です。

• 第11・11の2表の付表1
• 第11・11の2表の付表2の1
• 第11・11の2表の付表2の2
• 第11・11の2表の付表2の3

最新の申告書様式（令和6年1月1日から令和2年12月31までの間に亡くなられた人に係る相続税申告用）はこちらより入手できます。

【参考外部サイト】相続税の申告書等の様式一覧（令和6年分用）｜国税庁

3-2．添付書類

以下の添付書類は、家なき子特例に限って特別に必要になるものになります。適用要件に合致していることを確認するために添付します。

• 戸籍の附票*
• 相続開始3年以内に居住していた家が、自己、自己の配偶者、3親等内の親族、特別の関係にある法人が所有する家以外であることを証明する書類（賃貸契約書など）
• 相続開始時に居住している家を過去に所有したことがないことを証明する書類（賃貸契約書など）

*2018年度税制改正により、コピーでの提出またはこれに代えて、「法定相続情報一覧図の写し」の添付でも認められるようになっています。

4．家なき子特例特例を適用する際の注意点

「家なき子特例」は、要件が2018年を境に厳格化され、適用が難しくなりました。そこで、実例を挙げて家なき子特例を適用する際の注意点をご紹介します。

4-1．相続人の持ち家を被相続人名義に変更し3年以上居住した場合

例えば、税制改正前には、子供が独立して自分で購入したマンションを、一人暮らしの親が買い取って名義変更をした後に子が3年以上住み続け、親に相続が発生すれば「3年以内に自分の持ち家に住んだことがない」という要件を満たし、「家なき子特例」の適用が可能でした。

しかし、改正後には、「相続開始時に住んでいる家を過去に所有したことがない」という要件が追加されたために、適用対象外になりました。

一方、一人暮らしの親が購入した親名義のマンションに子供が3年以上居住した後に親の相続が発生し、その後10カ月以上引き続き居住していれば、家なき子特例の適用対象となります。ただしこの場合も、子が無償や同じ地域のマンションより不当に廉価で賃貸していれば、贈与税の問題が発生します。

4-2．孫が宅地を相続する場合

親の持ち家に同居する孫は適用対象外

例えば、税制改正前には、一人暮らしの親から独立した子が持ち家を保有していても、子供に同居する孫がおり、一人暮らしの祖父や祖母が孫を養子縁組し、相続させれば、家なき子特例を適用することが可能でした。

しかし、改正後には、適用要件に「3親等以内の親族の持ち家に同居していないこと」が追加されたため、孫に祖父や祖母の実家の宅地を相続させても、特例を適用することができません。

賃貸住まいの孫は適用可能

一方、例えば、孫が大学進学や就職などで3年以上実家を離れて、賃貸暮らしをしており親と同居していなければ、「家なき子特例」は適用可能です。

さらに、孫を養子にすると、法定相続人の数が増えるため、相続税対策としてもメリットがあります。

ただし、代襲相続人以外の孫は2割加算の対象になり、相続税が加算される額と節税額を比較してメリットがある場合に限りご利用いただければと思います。

また、養子の理由が正当でないとして特例適用を否認されることもあります。養子縁組の否認は、縁組意思がないことを証明する必要があるため判断は難しいですが、その可能性もあるという点は理解しておきましょう。

4-3．不動産を所有する相続人が賃貸物件に居住していた場合

賃貸物件に居住する一方、不動産を所有

相続人が相続開始前3年以上、賃貸物件に住んでおり、居住する賃貸物件とは別に、別荘などの不動産を持っていても「家なき子特例」の適用を受けられます。

たとえ、この別荘を賃貸していても、「家なき子特例」の適用対象となります。

ご自分は賃貸物件へ引っ越し

前述した事例を活かし、推定相続人に持ち家があれば、ご自分は賃貸物件へ引っ越して、ご自宅を賃貸することで、家賃収入を得ながら相続税対策を行う方法も考えられます。

しかし、引っ越後3年以内に相続が発生すると、家なき子特例の適用要件を満たせないことになります。

ただし、合理性のない転居等にあたるとして特例適用を否認されるリスクがないわけではありません。

5．「家なき子特例」の適用については当事務所へご相談を

「家なき子特例」は、被相続人と同居をしていなかった場合でも、小規模宅地等の特例が使える制度です。

しかし、ここで取り上げた通り、適用要件は複雑です。

当事務所では、「家なき子特例」の個別具体的な適用の可否や、どうすれば適用できるようになるのかについてご相談を承っています。「家なき子特例」についてお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。