アパートの小規模宅地特例の適用に注意

不動産の相続税対策といったらアパート建築が最初に頭に浮かびます

アパートを借入金で建てれば、相続税評価額は下がり、借入金は債務として控除できます

例えば、アパートを全額借入金1億円で建てるとします。

土地の相続税評価額　1億円、借地権割合60％とします

①アパート建築しなかった場合の相続税評価額

土地の相続税評価額　1億円　そのままです。

②アパートを建てた場合

土地の相続税評価額=1億円×（1-借地権割合60％×借家権割合30％）×小規模宅地特例（1-50％）＝4100万円

※小規模宅地特例とは貸付事業をしている場合に200㎡までの貸付事業用宅地の評価額の50％を減額できるというと特例です。

建物の相続税評価額＝固定資産税評価額概算（１億×50％）×（1-借家権割合30％）＝3500万円

③合計相続財産

土地4100万円+建物3500万円–借入金１億円＝▲2400万円

評価額1億円の財産が▲2400万円になりました。

確かに、アパートを建てるのは大きな節税につながります

しかし、この節税対策について、令和3年4月1日以降の相続については、メスが入りました。

相続開始前3年以内に建てたアパートの貸付事業用宅地の小規模宅地特例については一定の場合を除き適用がありません。上記の50％控除がないということです。

この結果、②の計算のうち土地の評価額が以下のようになります。

土地の相続税評価額=1億円×（1-借地権割合60％×借家権割合30％）＝8200万円

③合計相続財産は

土地8200万円+建物3500万円–借入金１億円＝1700万円

となります。

それでもアパートを建てなかった場合に比べ▲8300万円（1700万円–１億円）もの相続財産の減少になっています。

アパート建設は入居率、キャッシュフロー、震災火災等のリスクなどもあります。慎重にご検討ください。