遺産分割のされていない祖父Aのマンションが残っていたら？

相続人に関すること

3年前に亡くなった祖父Aの相続人は祖父の子＝父B、とAの孫C、Dの3人です。
父には弟がいたが既に死亡していて、弟の子C、Dが弟の代襲相続人となっています

相続時の状況

A名義のマンション（3,000万円）が遺産分割されず未登記のままとなっています。賃貸用のマンションで賃料収入は父Bが取得している状態です。

相談者Xの質問

父Bの長男Xからの質問です。父Bが亡くなる前にこの賃貸マンションを相続人間で分割しておきたいがどうしたらいいか、またその際の税金負担やその他注意点があれば知りたい。とのご質問です。

問題点の抽出提案

相続があった後、遺産分割、相続登記がなされていないことが時々ありますが、今回のご質問はまさにその例でした。相続後、未分割の状態が長引きますと、遺産分割は時間とともに難しくなります。お父様Bが認知症などになると成年後見の必要が生じるなど早期の解決が望まれます。長男Xからのご相談に対し、相続人の考え、ご家族、親族間の状況を伺いながら以下のような手順で提案差し上げました。

① まずはお父様Bとお会いし、Bの健康状態、判断能力を確認の上、遺産分割をどのように考えているかをお伺いしました。Bとしては3,000万円のマンションを3人で共有することは現実的ではなく、かといって代償金を支払う（CDに対して各750万円）金銭的余裕もないので売却して金銭で分配したいとのご意見でした。

② 売却するにしても、その際には、譲渡所得税が約20％、その他仲介手数料などが生じること、確定申告をする必要のある事などをご説明しご了承いただきました。

③ この結果を受けて、相続人CDと協議の場を持ち話し合いを持ったところ、CDも売却したいとの意向でしたので、全員一致で売却の方向で話がまとまりました。共有で持ち続けた場合、マンションを修繕、売却する際に相続人間の同意が必要ですし、次の世代に問題を先送りすることにもなります。

④ ただ、CDからはBに対してAの死後3年間の不動産収入については精算してほしいとの要望がありました。そこで、Bに3年分の確定申告書の提出を求めたところ快く応じていただき、3年分の賃料の精算額を計算しました。譲渡代金から支払うこととしましたが、必要経費もありましたので大きな金額にはならずに済みました。

⑤ 幸い、借入金がなかったので精算できましたが、借入金があると売却代金から借入金を精算するため資金が不足することもあります。その事前シミュレーションも大事なところです。

⑥ 賃貸マンションを売却するには亡くなった祖父Aのままの名義では売却できませんので、いったん法定相続分（父B1/2、CDが各1/4）による共有登記を行い共同で売却をしました。マンションの譲渡が行われ、各人の譲渡所得申告もお手伝いさせて戴いました。相続人BCDは最終的には金銭を取得し当初の希望通りの分割が完了しました。

解決できた事項

① 問題点の多い事案でしたが、XからはBCDが争わずに合意ができたことに感謝されました。親族間での相続争いは不毛な戦いです。争いのない相続を最優先にしたいと思います。

② 相続財産の未分割は残された相続人に後々大きな負担を強いることになります。判断のできる内に遺言を残して自分の意志を明確にすることが大切です。

③ 今回は代償分割（Bさんが取得して1人で売却しCDに代償金を支払う方法）によらず換価分割（BCDで共有取得して売却の方法）の方法によりました。代償分割ではBさん1人で譲渡することになるのでBさんの負担が大きいことになります。分割方法の検討も大事です。