不動産の法人化のメリット・デメリット

個人で所有・運用している不動産を法人化（管理会社や資産管理会社を設立し、不動産を移転・賃貸する形）することにはいくつかの税務・法務・経営上のメリット・デメリットがあります。

法人化のメリット

① 節税効果・所得分散が可能

→ 法人から家族へ役員報酬・給与を支払えば、所得を分散して所得税の累進課税を軽減できます。

法人税率の方が低い場合がある
→ 個人所得税は最高45％＋住民税10％ですが、法人税は中小企業なら実効税率約23％程度。

経費計上の幅が広がる
→ 例えば、社宅制度を利用して家賃や車両費を経費化できる場合も。

② 相続対策

株式での承継が可能
→ 不動産ではなく「法人株式」での承継になるため、1つの法人に複数物件を集約すれば、承継が簡易に。

法人の財産は相続税評価額に制限あり
→ 株式の評価（類似業種比準・純資産価額等）によって、相続税評価額が圧縮できる場合あり。

③ 社会保険の加入義務の活用

社会保険の加入要否をコントロール可能
→ 法人役員報酬を年130万円未満にすれば、被扶養者の範囲に収まることも。

法人化のデメリット

① 登記や移転に係るコスト

不動産を法人に移転する際、登録免許税・不動産取得税が発生
→ 例：登録免許税（評価額×2％）、不動産取得税（評価額×3～4％）

② 売買・贈与時に譲渡所得税がかかる

個人から法人への売却・贈与時に譲渡所得税が発生
→ 時価での譲渡とされ、含み益がある場合には税負担が大きくなる可能性あり。

③ 法人の維持コスト

会計・税務申告の外注費、法人住民税の均等割（最低7万円/年）など赤字でも均等割がかかる

④ 損益通算・特別控除が使えない

不動産所得と給与所得などの損益通算ができない
個人事業主なら使える青色申告特別控除（最大65万円）が使えなくなる

法人化のメリットデメリットを勘案し慎重に判断しましょう。