不動産の相続対策の基本

不動産に係る相続税の節税は「評価額を下げる」「財産を分散する」「現金化で納税資金を確保」の3方向が基本です。
代表的なものをご説明しますと・・

評価額を下げる

小規模宅地特例の活用

小規模宅地等の特例は最も大きな効果がありますので適用漏れがない対策が必要です。
相続開始前に一定期間住んでいたか、事業に使っていたかで適用可否が決まる。
適用する場合、土地評価額を大幅に下げられるので相続税が大幅に減る。

自用の家屋を賃貸用にすることで「貸家建付地」として評価額が下がる。

更地評価より30～40％減になることも。
実際に賃貸経営を行う必要がある。
空室や運営状況によって評価が変わる。

財産を分散する

不動産の分割対策

複数の相続人で土地や建物を分割することで、評価額が下がる場合があります。
共有名義は管理や売却時にトラブルになりやすい。
遺言等により評価額がさがることがあります。

生前贈与

住宅用地やマンションを贈与する場合、贈与税の特例（住宅取得等資金の非課税）も検討可能。
贈与した土地は将来の相続財産から外れるので、相続税評価を下げられる。
贈与タイミングと相続開始日までの期間に注意（贈与後の加算対象になることがある）

納税資金の確保

生命保険の活用

不動産を多く持つ場合、現金が不足することがあります。
生命保険の活用で、相続税支払い資金を確保可能。
法定相続人1人あたり500万円×人数まで非課税で受け取れる。

その他、資産の組み換え、家族信託なども場合によると有効です。