相続した土地を売却する方法と税金について

不要な土地を相続すると、所有し続けているだけで維持費や固定資産税がかかってしまいます。そこで、売却も1つの選択肢になります。

ただし、売却するにも税金はかかります。

今回は、相続した土地を売却する際の流れと、売却時に発生する税金についてご紹介します。

1． 相続した土地を売却する方法

まず、相続した土地の売却について全体像を把握していただくため、相続から土地の売却までの流れをご紹介いたします。

1-1．土地を相続するために遺産分割協議

遺言書による相続人の指定がない遺産は、遺産分割協議を行って、どの相続人がどの遺産を取得するのかを話し合い、決定します。

遺産分割協議が完了したら、遺産分割協議書を作成して、その内容を書面に残します。

これを作成しないと、他の相続人から「そんなことは言っていない」などと異議を唱えられたときに、遺産分割協議の内容を証明する手段がありません。

加えて、遺産分割協議書は、土地の相続登記や、相続税申告、銀行口座の相続手続きなどの際に必要書類となります。

1-2．土地の相続登記

相続した土地の名義を被相続人から相続人に変更するために、相続登記を行います。

相続後すぐに売却する場合にも、一度、被相続人から土地の売主となる相続人の名義にしなければ売却することはできません。

売却後、改めて購入者の名義に変更します。

1-3．相続した土地の査定を不動産会社に依頼

不動産会社に土地の査定を依頼して相場を知り、売り出す価格の参考にします。

ご自分で個人的に売却することもできますが、不動産会社と媒介契約を結び、購入希望者を探すところから、交渉、売買契約までサポートしてもらうのが一般的です。

1-4．相続した土地の売却と購入者への所有権移転登記

購入希望者が見つかり、売買金額や引き渡し時期などの売却条件に折り合いが付いたら、売買契約を締結し、代金の決済と土地の引き渡しを行います。

買主は登記原因証明情報、印鑑証明書など登記に必要な書類を受け取り、相続人から土地購入者への所有権移転登記を法務局へ申請します。

1-5．必要があれば売却金の分配

土地を売却して、その売却金を相続人で分割すると遺産分割協議で決めていた場合には、その内容に従って相続人間で売却金を分配します。

次項でご紹介する売却にかかった費用についても、売却金を受け取る相続人全員で支払います。

1-6．土地の売却にかかる費用

土地を売却する際には費用も発生します。

仲介手数料

媒介契約を結び土地の仲介を不動産会社に依頼した場合には、売買金額に応じた仲介手数料がかかります。

仲介手数料には宅地建物取引業法によって上限額が定められており、原則は次の算式で算出されます。

取引物件価格	仲介手数料の上限額
200万円以下の部分	取引物件価格 × 5％ ＋ 消費税
200万円から400万円以下の部分	取引物件価格 × 4％ ＋ 2万円 ＋ 消費税
400万円超の部分	取引物件価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税

ただし、2024年7月1日からの法改正により、物件価格が800万円以下の宅地・建物については、特例として最大「30万円＋消費税」を上限に仲介手数料を請求できることになりました。

土地の確定測量費・建物解体費用など

土地を売却する際、実際の面積と書類上の面積に差異がある場合には、様々なトラブルの原因となってしまうため、確定測量が必要になります。

また、土地上に建物が建っていると、購入希望者が見つかりにくくなったり、相場よりも値下げしなければならなくなったりするため、解体して売りに出すこともあります。

2． 相続した不動産を売却する際に発生する税金

次に、土地を売却する際にかかる税金についてまとめます。

2-1．登録免許税

登記をする際には、登録免許税がかかります。

登録免許税は、登記を行う都度かかるため、相続登記と、売買による所有権移転登記の2回必要になります。しかし、売買による所有権移転登記の際の登録免許税は買主が負担することが通常です。

相続による所有権移転登記時に発生

相続登記にかかる登録免許税は、土地の固定資産税評価額の0.4%で、土地の相続人が負担します。

例えば、固定資産税評価額が2,000万円の土地の場合には、8万円の登録免許税がかかります。

相続した土地に抵当権が設定されており、抵当権の抹消をする場合

土地に金融機関などの抵当権が設定されている場合、通常、抵当権を抹消してから売却することになります。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1つにつき1,000円です。

したがって、土地のみ売却する場合には1,000円、建物が建っている土地を建物ごと売却する場合には、抵当権抹消のために2,000円の登録免許税がかかることになります。

抵当権の抹消は売主に利益があるため、商慣習上、売主の負担となります。

売却による所有権移転登記時に発生

土地の売買による所有権移転登記の登録免許税は、固定資産税評価額の2％です。

例えば、固定資産税評価額が2,000万円の土地の場合には40万円の登録免許税がかかることになります。

土地の所有権移転登記は買主に利益があることであり、商慣習上は買主の負担となります。

以上をまとめると、以下の通りです。

相続登記	固定資産税評価額×4/1000	商習慣上、相続人の負担
所有権移転登記	固定資産税評価額×20/1000	商習慣上、購入者の負担
抵当権抹消登記	不動産1につき1,000円	商習慣上、相続人の負担

2-2．印紙税

土地を売却する際に取り交わす売買契約にかかる税金が印紙税です。契約書に印紙を貼ることで納税したことになります。

印紙代は契約金額に応じて定められており、2027年3月31日までに作成される不動産売買契約書で契約金額が10万円を超えると、右側の軽減措置が適用されます。

契約金額	印紙税額	軽減税額
10万円超50万円以下	400円	200円
50万円超100万円以下	1,000円	500円
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円超1億円以下	60,000円	30,000円
1億円超5億円以下	100,000円	60,000円
5億円超10億円以下	200,000円	160,000円
10億円超50億円以下	400,000円	320,000円
50億円超	600,000円	480,000円

【参考サイト】No.7140　印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで｜国税庁
No.7108　不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁

2-3．所得税・住民税

土地を売却して利益が出ると、その利益は譲渡所得となり、所得税と住民税がかかります。あくまで、売却金額ではなく、譲渡所得に対して課税されます。

譲渡所得は、売却金額から取得費（購入価格、仲介手数料など）と、売却にかかった譲渡費用（仲介手数料、印紙代など）を差し引いた残額になります。

例えば、次の事例の譲渡所得は、以下の計算で求めることができます。

事例1．以下の場合の譲渡所得

• 売却金額：2,000万円
• 取得費：1,500万円
• 譲渡費用：100万円

売却金額2,000万円－（取得費1,500万円＋譲渡費用100万円）＝譲渡所得400万円

譲渡所得に課される所得税と住民税の税率は、その土地を所有した日から売却した年の1月1日までの所有期間が5年以下か5年超かで変わります。

相続により取得した土地の場合には、被相続人がその土地を取得した日から計算されます。

所有期間が5年以下の場合

5年以下の場合には短期譲渡所得となり、譲渡所得に対して次の税率がかかります。

• 所得税：30％（＋復興所得税0.96%）
• 住民税：9％

では、所得税と住民税がいくらになるのか、次の事例を使って実際に計算してみましょう。

事例2．短期譲渡所得が1,000万円だった場合の所得税と住民税

所得税（＋復興所得税）：10,000,000円 × 30.96% ＝ 3,096,000円

住民税：10,000,000円 × 9% ＝ 900,000円

所有期間が5年を超える場合

5年超の場合には長期譲渡所得となり、譲渡所得に対して次の税率がかかります。

• 所得税：15％（＋復興所得税0.315%）
• 住民税：5％

同様に、こちらも前項で使用した金額と同じ譲渡所得額で所得税と住民税を計算してみます。

事例3．長期譲渡所得が1,000万円だった場合の所得税と住民税

所得税（＋復興所得税）：10,000,000円 × 15.315% ＝ 1,531,500円

住民税：10,000,000円 × 5% ＝ 500,000円

見ていただくとお分かりの通り、5年を超えた途端に税率が約半分となります。

したがって、可能な状況であれば、長期譲渡所得に該当するのを待ってから売却すると、納税する税金を抑えることができます。

3．譲渡所得税を抑えるために使える特例・控除

相続した土地を売却して譲渡所得が出たとしても、これからご紹介する特例や控除を使えば、譲渡所得額を減らし、譲渡所得税を抑えることができます。

3-1．相続税の申告期限から3年以内の売却には「取得費加算の特例」

相続により取得した土地を、相続税の申告期限から3年以内に売却した場合には、その土地にかかった相続税を取得費に含めることができ、その分譲渡所得の金額を減らすことができます。

先程、5年超保有している方が税率は低くなるとご紹介しましたが、3年以内の売却であってもこのような節税対策があり、比較検討が重要です。

こちらも、次の事例で実際の譲渡所得額を計算してみます。

事例4．以下の場合の譲渡所得額

• 売却金額：5,000万円
• 取得費：3,000万円
• 譲渡費用：200万円
• 土地について支払った相続税額：100万円

売却金額5,000万円 －（取得費3,000万円 ＋ 譲渡費用200万円 ＋ 土地についての相続税100万円）＝ 譲渡所得額 1,700万円

3-2．売却まで空き家となっていた場合は「相続空き家の3000万円控除」

被相続人が生前一人暮らしをしており、死亡によって譲渡するまで空き家となっていた被相続人の自宅を売却した場合には、譲渡所得から相続人が2人以下であれば最大3,000万円、相続人が3人以上であれば最大2,000万円を控除することができます。

譲渡利益の額が、一定額以内であれば所得税と住民税はかからないことになります。死亡直前に老人ホームに入居していた場合も対象です。

この特例措置は、2023年12月31日までの期間限定となっていましたが、2027年12月31日まで延長されました。

特例の対象となる譲渡についても拡充され、譲渡後、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに買主が建物の耐震改修工事あるいは取壊しを行えば、適用対象に加わることとなりました。ただし、この拡充については令和6年1月1日以降の譲渡が対象です。

ただし、この特例は前項でご紹介した取得費加算の特例との併用はできません。

どのように控除するのかを次の事例を使って、計算してみます。

事例5．以下の場合の譲渡所得額

• 売却金額：8,000万円
• 取得費：2,000万円
• 譲渡費用：1,000万円

売却金額8,000万円 －（取得費2,000万円＋譲渡費用1,000万円）－ 特別控除3,000万円 ＝ 譲渡所得額2,000万円

4． 譲渡所得があれば必要になる確定申告

売却金額から取得費と譲渡費用を差し引いて残額が残っていれば、譲渡所得があるため、確定申告も必要になります。

4-1．確定申告の期限

確定申告は、土地を売却した年の翌年3月15日までに行わなければなりません。例えば、2025年8月2日に売却した場合には、2026年3月15日が期限となります。

譲渡所得には住民税もかかりますが、確定申告の情報が市区町村に伝えられる仕組みになっているため、住民税の申告を別途行う必要はありません。

4-2．確定申告の必要書類

確定申告には、次の書類が必要になります。

• 確定申告書B（譲渡所得の内訳書、確定申告書第三表）
• 売買契約書のコピー
• 仲介手数料などの譲渡費用の領収書コピー
• 土地取得時の売買契約書のコピー
• 土地取得時の取得費用の領収書コピー
• 売却した土地の全部事項証明書
  など

4-3．取得費加算の特例｜3,000万円控除には確定申告が必須

取得費加算の特例と、相続空き家の3000万円控除の適用を受ける場合には、確定申告が条件となっています。

適用を受けると譲渡所得が出なくなり、所得税が発生しない場合であっても、確定申告書の提出は必要です。

5．相続した土地の売却は当事務所へご相談を

相続した土地の売却は、不要な維持費や固定資産税についての対策としてだけでなく、現金化することで遺産分割を進めやすくする効果もあります。

ただし、売却する際には、費用や税金が掛かります。特に税金のうちで、譲渡所得税と住民税は土地の保有期間で税額が大きく変わるため、計画的な対策が重要になります。

また、大きな節税になる特例も必ず検討してください。

相続した土地の売却を最小限の出費で抑えるためには、是非、当事務所へご相談いただければと思います。