現物分割、代償分割、換価分割の違いやメリット・デメリットについて

被相続人の遺産に不動産が含まれていると、誰が不動産を相続するかを決めなければなりません。不動産は、現金や預貯金などとは異なり、物理的に分割することができる財産ではなく、評価額も一義的に決まるものではないため、相続ではトラブルの原因となることも少なくありません。

不動産の遺産分割方法には、主に現物分割、代償分割、換価分割という方法があり、それぞれのメリット・デメリットをしっかりと把握しておくことが、トラブルを回避するために重要です。

今回は、現物分割、代償分割、換価分割という3つの遺産分割方法の違いと、それぞれのメリット・デメリットについてわかりやすく解説します。

1．現物分割・代償分割・換価分割は遺産分割の方法

被相続人が遺言書を作成せずに亡くなったときは、遺産を、相続人全員による遺産分割協議によって分けることになります。

相続財産のうち、現金や預貯金であれば、法定相続分にしたがって分割することができますが、不動産については物理的に分割することができません。そこで、以下のいずれかの遺産分割方法により、不動産の遺産分割を行う必要があります。

• 現物分割
• 代償分割
• 換価分割

一般的には、まずは現物分割を検討し、それが困難な場合には代償分割を検討し、それも困難な場合には換価分割を検討するという流れになります。

2．現物分割のメリット・デメリット

現物分割とは、どのような遺産分割方法なのでしょうか。以下では、現物分割の概要とそのメリット・デメリットについて説明します。

 

（1）現物分割とは

現物分割とは、不動産の現物を相続人間で分け、各相続人が単独で所有権を取得する方法です。

現物分割の例として、以下2つのケースが考えられます。

現物分割の具体例1｜遺産に複数の不動産が含まれている場合

相続人がA、B、Cの3人で、被相続人の遺産に甲、乙、丙という不動産が含まれていたとします。この場合、Aが不動産甲を、Bが不動産乙を、Cが不動産丙を取得するといった方法が現物分割にあたります。

現物分割の具体例2｜1つの不動産を複数に分割する場合

遺産に甲という不動産があり、相続人がA、B、Cの3人だったとします。甲が1つの大きな土地であれば、分筆という手続きをとることにより、複数の土地に分けることができます。この場合、甲土地を3つに分筆後、Aが土地甲1を、Bが土地甲2を、Cが土地甲3を取得するといった方法が現物分割にあたります。

（2）現物分割のメリット

現物分割は、現に存在する遺産を相続人間で分ける方法で、わかりやすく、簡単な手続きで行える遺産分割方法であるといえます。

そのため、まず検討すべき遺産分割方法は、この現物分割ということになります。遺産分割調停や審判でも、まずは現物分割による解決が検討されることになります。

（3）現物分割のデメリット

現物分割は、公平な遺産分割が難しいというデメリットがあります。

たとえば、現物分割によりA、B、Cの3人が甲、乙、丙というそれぞれ別個の不動産を取得したとします。甲の評価額が3000万円、乙が4000万円、丙が5000万円だったとすると、各相続人が取得する財産額に差が生じてしまい、不公平な結果になってしまいます。

また、土地であれば分筆という方法により現物分割が可能ですが、分筆後の面積によっては建物を建てることができず、土地の価値を大きく毀損してしまうおそれがあります。

さらに、建物は物理的に分けることができまず、相続人が配偶者と子供で、建物を被相続人、土地を配偶者が所有していた場合など、相続財産が建物のみという場合には、現物分割をすることができません。

3．代償分割のメリット・デメリット

次に、代償分割とは、どのような遺産分割方法なのでしょうか。以下では、代償分割の概要とそのメリット・デメリットについて説明します。

（1）代償分割とは

代償分割とは、特定の相続人が不動産を取得する代わりに、他の相続人に対して代償金を支払う方法です。

たとえば、法定相続分が同じ相続人A、B、Cの3人が、遺産として評価額6,000万円の甲不動産を分割するとします。Aが甲不動産を相続すると、Aの法定相続分を超過してしまいます。そこで、Aが、BとCにそれぞれに2,000万円を支払うことで調整するのが、代償分割です。

（2）代償分割のメリット

代償分割は、特定の相続人が多くの遺産を相続することになっても、代償金という金銭により調整することができ、公平な遺産分割を実現できるというメリットがあります。

不動産を売却する手間もなく、現に使用している不動産をそのまま残すことができるというのもメリットの一つとして挙げられます。

（3）代償分割のデメリット

代償分割は、他の相続人に代償金を支払うだけの資力があることが要件とされます。そのため、不動産の評価額によっては、代償金の金額も高額になるため、不動産を取得する相続人に十分な資力がなければ、代償分割を選択することができません。

また、不動産の評価額は、現金や預貯金のように一義的ではないため、代償分割をする不動産の評価をめぐって相続人間で折り合いが付かず、トラブルになりやすいというデメリットもあります。

4．換価分割のメリット・デメリット

換価分割とは、どのような遺産分割方法なのでしょうか。以下では、換価分割の概要と、そのメリット・デメリットについて説明します。

（1）換価分割とは

換価分割とは、相続した不動産を売却して、売却代金を相続人で分配する方法です。

たとえば、法定相続分が同じ相続人A、B、C3人が、評価額6,000万円の甲不動産を相続したとします。甲不動産が6,000万円で売却できれば、A、B、Cの3人がそれぞれ2,000万円ずつ取得することができます。これが換価分割です。

（2）換価分割のメリット

代償分割では、不動産の評価方法をめぐってトラブルが生じやすいですが、換価分割であれば、不動産の売却代金という明確な基準があり、評価方法に関してトラブルが生じる可能性はほとんどありません。

また、売却代金を法定相続分で分ければよく、遺産分割をシンプルに行うことができます。

（3）換価分割のデメリット

換価分割は、不動産の売却を前提としており、そもそも不動産の所在地によっては、売却が難しく、売却完了まで長期間かかることもあります。

また、特定の相続人が不動産を使用しており、その同意が得られなければ、換価分割を採用するのが難しい点も挙げられます。

5．まとめ

今回説明した不動産の3つの遺産分割方法をまとめると、以下の通りになります。

	内容	メリット	デメリット
現物分割	不動産の現物を相続する方法	手続きが簡単 わかりやすい	不公平になることがある 不動産の価値を毀損する可能性がある
代償分割	特定の相続人が不動産を取得する代わりに、 他の相続人に対して代償金を支払う方法	公平な遺産分割ができる 不動産を売却する必要がない	多額の代償金が必要になることがある 不動産の評価方法でもめる可能性がある
換価分割	不動産を売却して、 売却代金を相続人で分配する方法	公平な遺産分割ができる 不動産の評価でトラブルが生じることがない	売却に時間と手間がかかる 不動産を使用している相続人がいる場合には困難

 各遺産分割方法には、それぞれメリット・デメリットがあり、それらを理解したうえで、ご自身の状況に応じた最適な方法を選択することが大切です。

当事務所は、弁護士法人が所属するUグループの一員です。相続税申告に精通するだけでなく、遺産分割にまつわるトラブルも併せてご相談いただけます。

相続税申告は、相続開始を知った日の翌日から10カ月以内に、原則として、遺産分割で取得した遺産に基づき行わなければなりません。

相続税申告はしなければならないが、遺産分割でトラブルになっている、という方がいらっしゃいましたら、お気軽にご相談ください。