不動産の相続手続きはどうすれいい？｜期限や費用、必要書類まで紹介

相続には、相続手続きがつきものです。

特に不動産の相続手続きには、登記が絡んでまいりますので、余計にご不安を感じられる方も多いかと思います。しかし、あらかじめどのような手続きなのかを知っておいていただくことで、随分ご不安を拭えるのではないかと思います。

今回は、不動産の相続手続きについてご紹介させていただきます。

1．遺産分割協議で不動産の相続人を決める

相続手続きを行うためには、その不動産を相続する相続人を決定しなければ始まりません。

まず遺産分割協議で不動産の相続人を話し合います。

1-1．遺言書に指定がある場合は原則遺言書通り

遺言書に不動産の遺産分割の指定が記載されている場合には、遺言者の意思を尊重してその通りの遺産分割を行うのが原則です。

しかし、その不動産を相続して今後の管理していくのは相続人ですので、相続人全員の同意がある場合には、遺言書と異なる遺産分割を行うことができます。遺言執行者の指定がある場合には、その人の了承も得てください。

1-2．不動産を複数の相続人で分割する方法

相続財産が現金の場合には、1円単位まで平等に分割することができますが、不動産の場合にはそうはいきません。

不動産の遺産分割方法には、次の4つの方法があります。

現物分割

名称通り、現物を分割して分配する方法です。

例えば、300㎡の土地を3人の相続人で分割する場合には、土地を100㎡ずつに分割してそれぞれが相続します。

不動産自体を平等に分けられる点はメリットではありますが、分割後の土地の面積があまりに小さくなる場合には土地の利用価値が下がってしまい、売却も難しくなります。

代償分割

相続人の誰かが不動産をそのまま相続し、その代わりに現金を他の相続人に支払う方法です。

例えば相続人がAとBの2人いる場合、1,000万円の土地をAが相続し、AがBへ500万円を支払うというような形です。

先程の現物分割ができない理由がある場合や、不動産よりも現金を欲しがっている相続人がある場合などに適していますが、不動産を相続する人に大きな現金が必要になる点が問題になります。

換価分割

不動産を売却して現金化し、その現金を相続人で分割する方法です。

不動産自体は分割が難しくても、現金にしてしまえば容易になります。

ただし、不動産を売って利益（※）が出た場合には、譲渡所得になりますので、所得税の対象になります。

※利益：売却価格から取得費用（購入金額、仲介手数料など）と譲渡費用（仲介手数料、建物の解体費用など）を差し引いた残額のことを指します。

共有

不動産をそのまま複数の相続人で所有する方法です。登記簿謄本には所有者の氏名がズラッと並ぶことになります。

上記3つの方法のように手間がなくシンプルな方法ですが、売却する際などには共有名義となっている全員の同意が必要であり、トラブルの原因になりやすいという問題があります。

また相続を重ねるごとに、共有名義の人数が増えていってしまうと収拾がつかなくなり、処分も売却もできなくなってしまいます。

先々のことを考えますと、不動産の共有はできるだけ避けた方が良い方法かと思います。

1-3．遺産分割協議書の作成

遺産分割協議が完了したら、遺産分割協議書を作成します。

義務ではありませんが、遺産分割協議の内容が書き記された証拠資料ですし、不動産の相続登記をする際の必要資料にもなりますので、必ず作成するようにしてください。

遺産分割協議書の書き方について、詳しくはこちらをご覧ください。

【関連記事】遺産分割協議書の書き方と注意点

2．法務局での不動産の相続登記

不動産を相続する人が決まったら、次に不動産の所有者を変更するための相続登記を行います。

2-1．相続登記に必要な書類の準備

登記申請に必要になる書類は、不動産を「法定相続分通り」、「遺産分割協議」、「遺言書」のいずれで分割したかによって異なります。

ここでは遺産分割協議によって分割した場合でご紹介させていただきます。

• 登記申請書
• 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍
• 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
• 相続人全員の現在戸籍謄本（抄本）
• 不動産を相続する相続人の住民票
• その不動産の固定資産評価証明書
• 相続人全員の印鑑証明書
• 遺産分割協議書

登記申請書の様式は、法務局のこちらのサイトから入手できます。

【参考サイト】不動産登記の申請書様式について｜法務局

2-2．必要書類を法務局に提出して登記申請

必要書類が揃いましたら、それを法務局に提出し、登記の申請をします。

申請方法には、法務局の窓口に直接持っていく方法と、郵送する方法があります。

法務局に申請書を持参する方法は、実際に足を運ぶ手間はかかりますが、誤りがあった場合にはその場ですぐに修正できるメリットがあります。そのためにも、登記申請書に押印した印鑑も一緒に持参してください。

郵送の場合には重要な書類になりますので、普通郵便ではなく簡易書留や配達記録など所在が明らかにできる方法にしてください。

窓口へ持参するのとは違い、その場で修正することができませんので、申請書に申請者全員の捨印を押しておくと手続きがスムーズに進みます。

2-3．相続登記に必要な費用

相続登記には次の費用がかかります。複数ありますが、登録免許税と司法書士報酬にかかるものが大部分です。

• 登録免許税…固定資産税評価額×0.4％
• 戸籍謄本などの取得費…数百円～数千円程度（戸籍450円、住民票300円など）
• 郵送費用…500円程度（簡易書留代320円など）
• 司法書士報酬…5～10万円程度（※）

※登記を司法書士に依頼される場合には、上記の通り司法書士報酬が必要になります。

司法書士によって料金体系が異なりますので、一概にいくらとは申し上げられないのですが、登記1件につき10万円などの定額制、固定資産税評価額による変動制のいずれかの料金体系の設定が多いかと思います。

3． 不動産の相続手続きのポイント

最後に、不動産の相続手続きについてのポイントをご紹介させていただきます。

多くの方が間違えやすい点、迷いやすい点などですので、押さえていただけたらと思います。

3-1．相続登記に期限・義務はない

「不動産の相続から相続登記まで」の流れを+ご紹介させていただきましたが、実は相続登記は義務ではなく、相続人の任意となっています。義務ではありませんので、当然ながら期限もありません。相続登記をしなくても、その不動産は変わらず使用することができます。

ただ、皆さん当然に登記をされるということは、やはりそれなりの理由があるということになります。

3-2．相続登記をしないデメリット

相続登記をしないことには、以下のデメリットがあります。

その後の登記に余分な時間・費用がかかる

不動産の所有者が死亡し、次の所有者が登記されていない状態では、登記上は、相続人たちがその不動産を共有している状態になります。その状態で共有の相続人の誰かがが死亡してしまった場合、さらに共有する相続人が増えてしまい、いざ相続登記をしようとしたときには余分な時間と費用がかかってしまいます。

不動産の売却・担保設定が困難

2つ目に、相続登記されていない不動産は売却や担保提供ができません。被相続人名義のまま買主へ所有権移転登記をすること、不動産に抵当権設定をすることができないからです。いざこれらをしようとした際に相続登記も行おうとすると、予定のスケジュールでことが進まず、売却の話がなくなってしまうかもしれません。

第三者に対抗できない

3つ目に、登記がなければ法的に第三者に対抗することができません。他の相続人が勝手に先に相続登記をしてしまったら、その人の不動産になってしまいます。

以上の理由から、相続登記を放置していると困る場合があります。義務ではありませんが、不動産を相続されたら、できるだけ早めに相続登記を行ってください。

3-3．戸建て住宅を相続する場合

戸建て住宅の場合には、土地と建物をセットで相続することが一般的です。土地と建物を別々の相続人が相続することもできますが、トラブルの原因になりますので避けた方が良いと思います。

セットで相続する場合で、特にその戸建て住宅しか価値のある財産がない場合には、どの相続人も相続したがるのが当然の流れになります。

その戸建て住宅に既に住んでいる相続人がいる場合には、現物分割や換価分割は難しいですので代償分割が適してはいますが、代償金の金額に納得できない、資金自体が準備できないという可能性もあります。

どの分割方法を選択しても、誰かに不満が残ってしまう可能性がありますので、将来の相続を見据えて被相続人の生前に話し合いをしておくことが重要になります。

代償金に充てるために、戸建て住宅を相続したい人を受取人とした生命保険に加入しておくことも有効な方法ですので、是非検討されてみてください。

3-4．マンションを相続する場合

マンションも基本的なポイントは戸建て住宅と同様です。

分譲マンションは建物に土地の敷地権が付いたものになりますので、戸建て住宅のように建物と土地を別々の相続人が所有することができず、建物と土地が一体化したものを相続することになります。

戸建て住宅にないものとして、マンションには管理費や積立金が毎月かかります。とりあえず相続してみたけども、思いがけない費用がかかったというようなことがないように気を付けましょう。

また、被相続人の死後は自宅として使用しないマンションの場合には、賃貸物件としての運用も検討してみてください。

3-5．不動産の相続には相続税が発生する可能性

相続財産が基礎控除を超える場合には、相続税がかかります。

基礎控除は、「3,000万円+600万円×法定相続人の数」で計算されますので、相続財産が3,600万円以下であれば相続税はかからないことになります。

「うちには3,600万円も預金はないから大丈夫。」と思われるかもしれません。しかし、一般的なマイホームであってもその価値は、数百万円数千万円になりますので、思いがけず相続税の納税義務者になる可能性が十分あります。

特に、昔から代々居住されている土地で、都市開発によって急激に地価が高騰しているような地域は、相続税が発生する可能性があります。

ただし、不動産は相続税対策が立てやすく、金額が大きい分その節税効果も大きくなります。

相続発生前での対策が非常に有効な財産になりますので、計画的な行動が重要になります。

不動産にかかる相続税について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

【関連記事】家の相続税評価について

【関連記事】マンションの相続税評価額の計算方法と節税対策について

まとめ

不動産は、その額が遺産に占める割合が大きくなり、相続トラブルに発展しやすい財産です。

相続財産の内容が不動産に偏っている場合には、公平に分割することが難しくなりますので、代償分割や換価分割も検討してください。共有名義での相続は、後々のことを考えると、極力避けていただきたい方法です。

相続登記は義務ではありませんが、行わないメリットは登録免許税などの費用がかからないことだけです。登記しないことで起こる問題は、そのメリットを遥かに超えますので、必ず行うようにお勧めいたします。