相続した未登記の土地がある！相続登記義務化もあるしどうしたら良い？

2024年4月1日以降、相続登記は義務化されています。正当な理由なく期限内に登記をしなければ、罰則が科される可能性もあります。

今回は、相続登記を行っていない場合のトラブルや、相続登記の手続きについてご紹介させていただきます。

1．相続登記は義務化され罰則も

相続登記の期限は、「自己のために相続が開始したこと及び不動産の所有権を取得したことを知った日から３年以内」です。

そのため、相続人がその不動産を所有していた事実を認識していない期間は、この3年には含まれないことになります。

1-1．相続登記義務化の期限

相続登記は不動産の相続人が、自己のために相続が開始したことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

3年以内に相続人間で遺産分割協議がまとまらず、誰がその不動産を取得するかが決まっていないケースであっても、相続登記の義務が当然になくなるわけではありません。遺産分割協議が成立するまでは、法定相続分による相続登記をする他、自分が相続人であることを法務局に申し出る「相続人申告登記」によって、ひとまず相続登記の申請義務を履行することができます。

そのうえで、遺産分割協議が成立し、不動産の相続人が決まった日から3年以内に、遺産分割の内容を反映した相続登記を申請しなければなりません。

1-2．相続登記の義務化は過去の相続にも適用される

この義務は、2024年4月1日より前に発生した相続についても適用されます。そのため、義務化の施行前から相続登記をしていない不動産があれば、原則として2027年3月31日までに相続登記を申請しなければなりません。

一方、2024年4月1日より前に相続が発生していた場合でも、施行後に初めて自分がその不動産を相続したことを知ったときは、その事実を知った日から3年以内に申請します。

1-3．相続登記を怠った場合の罰則

この相続登記の義務化には、罰則もあります。「正当な理由」なく期限内に登記をしなければ、10万円以下の過料の適用対象となります。

法務省は、相続登記の申請義務に違反しても、次のような事情がある場合には、一般に「正当な理由」があるとしています。

1. 相続人の数が極めて多く、必要な調査や書類収集に時間がかかる場合
   相続人の数が極めて多く、戸籍関係書類の収集や他の相続人の把握に時間がかかるケースです。
2. 遺産分割や遺言をめぐって争いがある場合
   遺産分割協議がまとまらない場合や、遺言の有効性・遺産の範囲について争いがあり、誰が不動産を取得するのか確定しないケースです。
3. 不動産の相続人が重病などで手続きが難しい場合
   相続人自身が重病である場合や、これに準ずる事情がある場合で、手続きが難しい場合です。
4. DV被害などにより避難している場合
   配偶者などから暴力を受けて避難しており、手続きが困難な場合です。
5. 経済的に困窮している場合
   相続登記の申請に必要な費用を負担することが難しい場合です。
   
   【出典】「相続登記の申請義務化について」｜法務省

1-4．相続登記が義務化された背景

相続登記が義務化された理由は、所有者不明の土地問題に対応するためです。

近時、相続登記がされていないため、所有者を把握することができず、街づくりのための公共事業が進まないといった問題が日本各地で発生しています。

さらに、相続登記をしないまま、適切な管理をされずに放置された空き家も数多く存在します。

そこで、相続登記を義務化し、土地所有者を明確にすることで、管理の請求や処分が円滑に行えるようにすることを目指しているのです。

2．相続登記をしないとどんなトラブルがある？

では、相続登記をしないまま不動産を放置するとどのような問題が発生するのでしょうか。

2-1．登記がなければ権利を第三者に主張できない

不動産の相続人は、登記がなければその権利を第三者に主張できません。

例えば、被相続人Aから不動産を相続したBは、相続登記をしないまま放置していたところ、Bの共同相続人であるCが、遺産分割協議書を偽装してその不動産を単独名義で登記してしまい、不動産を売却した後に、買主に名義変更の登記をしてしまったとします。

Bは、Cから不動産の売却を受けた買主に対して、法定相続分については不動産の所有権を主張することができますが、不動産全部を取り戻すことはできません。

2-2．相続した不動産は登記がなければ売却が難しい

相続登記をしていなければ、不動産を売買する際にも問題が発生します。

一般に、不動産の売買は、登記上の名義人を現在の所有者から購入者に変更することにより行われます。

登記の名義人になっていなければ所有権を第三者に主張できないため、売主と登記上の名義人が異なる不動産を購入しようと思う人は、ほぼいません。相続登記をしてないだけと説明しても、応じる購入者はまず現れないでしょう。

2-3．相続不動産を担保に融資を受けられない

担保に入れることができる不動産があると、金融機関から融資を受けやすくなります。

不動産を担保に融資を受けるには、まず、金融機関が不動産に抵当権の設定登記を行います。抵当権の設定登記は、金融機関と登記簿上の所有権者との共同申請です。したがって、不動産に相続人名義の登記がなければ、融資を受けることができないのです。

つまり、不動産の名義が相続人へと変更された相続登記がなされていなければ、その不動産を担保にすることはできず、融資を受けることができません。

2-4．登記をしていない不動産でも固定資産税は発生

「相続登記をしなければ、所有者が分からないので固定資産税の請求がないのでは」と思われる方がいらっしゃいます。しかし、それは間違いです。

相続登記をしていない場合でも、その不動産を所有する相続人全員に固定資産税を納める義務があり、相続人代表者に固定資産税の納税通知書が送付されるのが一般的です。

もし、不動産を取得していない相続人が固定資産税を支払った場合には、不動産を取得した相続人に求償することができます。

2-5．権利関係が複雑になってしまう

相続が発生した不動産は、遺産分割が成立するまでは、原則として相続人全員が法定相続分に応じて共有することになります。

このうち相続人の誰かが亡くなってしまうと、その持分は次の代へ承継されます。こうして相続が繰り返されると、土地の共有関係が複雑化し、所有者が誰であるのか特定が難しくなります。

時の経過とともに血縁の薄い相続人が増えていくことになり、いざ相続登記を行おうとしたときに、所有者が行方不明で収拾がつかない状態になっている可能性もあります。

3．相続登記手続きの流れ

では、次に相続登記の流れを簡単にご紹介させていただきます。

登記申請から登記完了までには、1週間～10日程度かかるのが一般的です。

① 不動産を取得する相続人を決める

特定相続人に特定の財産をを相続させる旨の特定財産承継遺言が遺されていれば、通常、遺言内容に従って不動産を取得する相続人が決まります。ただし、相続人全員の同意があれば、遺言書と異なる遺産分割も可能です。

被相続人の特定財産承継遺言がない場合や、遺言書と異なる遺産分割をする場合などには、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がどの財産を相続するのかを決定します。

特に土地は相続財産の中でも高額になりやすいため、相続開始後のトラブルを予防するためにも、しっかりと話し合いをしてください。

共有名義での相続もできますが、次世代の相続で、大変な労力がかかる可能性があります。どうしてもという理由がある場合以外には、避けたほうがいいでしょう。

遺産分割協議がまとまった後は、その内容を遺産分割協議書に記載し、相続人全員で署名と押印をします。

② 登記申請書の作成

法務局へ相続登記を申請するため、登記申請書を作成します。

申請書の様式はこちらからダウンロードできます。

【参考サイト】不動産登記の申請書様式について｜法務局

③ 法務局に必要書類を提出

法務局に登記申請書と必要書類を合わせて提出します。

必要書類は、遺産分割協議や遺言の有無、不動産を誰が取得するかなどによって異なります。以下は、代表的なケースにおける必要書類の一例です。

遺産分割協議により不動産を取得した場合の必要書類

• 遺産分割協議書
• 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本（除籍・改製原戸籍を含む）
• 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
• 相続人全員の現在の戸籍謄本
• 不動産を取得した相続人の住民票
• 相続人全員の印鑑証明書
• 不動産の固定資産評価証明書
  など

遺言書により不動産を取得した場合の必要書類

• 遺言書
• 被相続人の死亡時の戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
• 不動産を取得した相続人の戸籍謄本
• 不動産を取得した相続人の住民票
• 不動産の固定資産評価証明書
  など

この他に、登記を司法書士などの専門家に依頼する際には、委任状が必要となります。

【参考サイト】「相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等」｜法務局

④ 法務局での書類審査

法務局は、提出された書類に問題がないか確認します。

書類に不足や不備があれば、法務局から補正の連絡があります。

⑤ 登記簿への記載

書類が通ると、登記簿へ記載されます。

⑥ 登記事項証明書・登記識別情報の通知

新たに登記名義人となった相続人には、今後の売却等に備えて登記識別情報通知が交付されるので大切に保管します。

念のために、登記事項証明書を1通取得して内容を確認しておくと安心です。

4．相続登記にかかる費用

相続登記にかかる費用で大きな割合を占めるのは、登記する際にかかる登録免許税です。

登録免許税の額は、相続する不動産の固定資産税評価額を基に計算されます。

相続登記に要する主な費用を次に挙げておきましょう。

• 戸籍謄本や住民票などの手数料：数千円
• 法務局への郵送代、交通費：数千円
• 登録免許税：固定資産評価額 × 0.4％
• 登記事項証明書：不動産1件につき600円
• 司法書士への報酬（登記の代行を依頼する場合）：数万円～数十万円程度が目安

まとめ

相続登記をしないメリットは、登記費用を支払わなくて済むことだけです。

将来的にトラブルに巻き込まれて損失を被る可能性があり、罰則が科される可能性もあります。

そのため、不動産を相続した場合には、相続登記もセットで行うことをご検討ください。

長年相続登記を放置している不動産がある方は、義務化の経過措置の期限（原則として2027年3月31日）も踏まえ、早めに手続きを進めることをお勧めします。