相続した土地を売却する方法と税金について

用途のない土地を相続すると、利用することなくただ所有し続けているだけで、無駄な維持費や固定資産税がかかってしまいます。そこで、売却も1つの選択肢になります。

ただし、売却するにも税金はかかります。

今回は、土地を売却する際の流れと、税金についてご紹介してまいります。

1． 相続した土地を売却する方法

まず、相続した土地の売却について全体像を把握していただくため、土地売却の流れをご紹介いたします。

1-1．遺産分割協議

遺言書によって相続人の指定がない遺産については遺産分割協議を行って、それぞれの遺産を相続する人を話し合い、決定します。

遺産分割協議が完了したら、遺産分割協議書を作成してその内容を書面に残します。

これを作成しないと、他の相続人から「そんなことは言っていない」などと意義を唱えられたときに、遺産分割協議の内容を証明する手段がありません。また、遺産分割協議書は、土地の相続登記や被相続人の銀行口座の相続手続きにも必要になる作成すべき書類です。

1-2．相続登記

相続した土地の名義を被相続人から相続人に変更するために、相続登記を行います。

相続後すぐに売却する場合であっても、一度、被相続人から土地の売主となる相続人の名義にしなければ売却することはできません。売却後、改めて購入者の名義に変更します。

1-3．不動産会社に査定を依頼

不動産会社に土地の査定を依頼して相場を知り、売り出す価格の参考にします。

自身で個人的に売却することもできますが、不動産会社と媒介契約を結び、購入希望者探しから、交渉、売買契約までサポートしてもらうのが一般的です。

1-4．土地の売却

購入希望者が見つかり、売買金額や引き渡し時期などの売却条件に折り合いが付いたら、売買契約を締結し、代金の決済と土地の引き渡しを行います。

1-5．必要があれば売却金の分配

土地を売却して、その売却金を相続人で分割すると遺産分割協議で決めていた場合には、その内容に従って相続人間で売却金を分配します。

次項で紹介する売却にかかった費用についても、売却金を受け取る相続人全員で支払います。

1-6．土地の売却にかかる費用

土地を売却する際には費用も発生します。

仲介手数料

不動産会社と媒介契約を結んで仲介を依頼した場合には、売買金額に応じた仲介手数料がかかります。

宅地建物取引業法によって上限額が定められており、ほとんどの不動産会社はこの上限額で請求します。

取引物件価格	仲介手数料の上限額
400万円超	取引物件価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税
200万円～400万円以下	取引物件価格 × 4％ ＋ 2万円 ＋ 消費税
200万円以下	取引物件価格 × 5％ ＋ 消費税

土地の確定測量費・建物解体費用など

土地を売却する際、実際の面積と書類の面積に差異がある場合には、様々なトラブルの原因となってしまいますので、確定測量が必要になります。

また土地に建物が建っている場合には、購入希望者が見つかりにくくなったり、相場よりも値下げしなければならなくなったりするため、解体して売りに出すこともあります。

2． 不動産売却時に発生する税金

次に、土地を売却する際にかかる税金についてまとめます。

2-1．登録免許税

登記をする際には、手数料として登録免許税がかかります。

登記を行う都度かかるものになりますので、相続登記と売買による所有権移転登記の2回必要になります。しかし、売買による所有権移転登記の際の登録免許税は買主が負担することが通常です。

相続による所有権移転登記時に発生

相続登記にかかる登録免許税は、土地の固定資産税評価額の0.4%です。

よって、固定資産税評価額が2,000万円の土地の場合には8万円の登録免許税がかかることになり、その土地の相続人が負担します。

相続した土地に抵当権が設定されており、抵当権の抹消をする場合

土地に金融機関などの抵当権が設定されている場合、通常、抵当権を抹消してから売却することになります。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1つにつき1,000円です。

よって、土地のみ売却する場合には1,000円、建物が建っている土地を建物ごと売却する場合には2,000円の登録免許税がかかることになります。

抵当権の抹消は売主に利益があることですので、商慣習上は売主の負担となります。

売却による所有権移転登記時に発生

土地の売買による所有権移転登記の登録免許税は、固定資産税評価額の2％です。

よって、固定資産税評価額が2,000万円の土地の場合には40万円の登録免許税がかかることになります。

土地の所有権移転登記は売主に利益があることですので、商慣習上は買主の負担となります。

2-2．印紙税

土地を売却する際に取り交わす売買契約にかかる税金が印紙税になります。印紙を契約書に貼ることで納税したことになります。

印紙代は契約金額に応じて定められており、2022年3月31日までに作成される売買契約書については右側の軽減措置が適用されます。

契約金額	印紙税額	軽減税額
10万円超50万円以下	400円	200円
50万円超100万円以下	1,000円	500円
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円超1億円以下	60,000円	30,000円
1億円超5億円以下	100,000円	60,000円
5億円超10億円以下	200,000円	160,000円
10億円超50億円以下	400,000円	320,000円
50億円超	600,000円	480,000円

【参考サイト】No.7140　印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで｜国税庁

No.7108　不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁

2-3．所得税・住民税

土地を売却して利益が出た場合には、その利益は譲渡所得となり所得税と住民税がかかります。売却金額に対してかかるわけではなく、譲渡所得に対して課税されます。

譲渡所得は、売却金額から取得費（購入価格、仲介手数料など）と売却にかかった譲渡費用（仲介手数料、印紙代など）を差し引いた残額になります。

例えば、次の事例の譲渡所得は、以下の計算で求めることができます。

事例1．以下の場合の譲渡所得

• 売却金額：2,000万円
• 取得費：1,500万円
• 譲渡費用：100万円

2,000万円－（1,500万円＋100万円）＝400万円

譲渡所得に課される所得税と住民税の税率は、その土地を所有した日から売却した年の1月1日までの所有期間が5年以下か5年超かで変わります。

相続により取得した土地の場合には、被相続人がその土地を取得した日から計算されます。

所有期間5年以下の場合

5年以下の場合には短期譲渡所得となり、譲渡所得に対して次の税率がかかります。

• 所得税：30％（＋復興所得税0.96%）
• 住民税：9％

では、所得税と住民税がいくらになるのか、次の事例を使って実際に計算してみましょう。

事例2．短期譲渡所得が1,000万円だった場合の所得税と住民税

所得税（＋復興所得税）：10,000,000円 × 30.96% ＝ 3,096,000円

住民税：10,000,000円 × 9% ＝ 900,000円

所有期間5年を超える場合

5年超の場合には長期譲渡所得となり、譲渡所得に対して次の税率がかかります。

• 所得税：15％（＋復興所得税0.315%）
• 住民税：5％

同様に、こちらも前項で使用した金額と同じ譲渡所得額で所得税と住民税を計算してみます。

事例3．長期譲渡所得が1,000万円だった場合の所得税と住民税

所得税（＋復興所得税）：10,000,000円 × 15.315% ＝ 1,531,500円

住民税：10,000,000円 × 5% ＝ 500,000円

見ていただくと分かりますように、5年を超えた途端に税率が約半分となっています。

可能な状況であれば、長期譲渡所得に該当するのを待ってから売却すると良いかと思います。

2-4．取得費加算の特例について

相続により取得した土地を、相続税の申告期限から3年以内に売却した場合には、その土地にかかった相続税を取得費に含めることができ、その分譲渡所得の金額を減らすことができます。

先程、5年超保有している方が税率は低くなるとご紹介しましたが、3年以内の売却であってもこのような節税対策がありますので、比較検討が重要です。

こちらも、次の事例で実際の譲渡所得額を計算してみます。

事例4．以下の場合の譲渡所得額

• 売却金額：5,000万円
• 取得費：3,000万円
• 譲渡費用：200万円
• 土地について支払った相続税額：100万円

5,000万円 －（3,000万円 ＋ 200万円 ＋ 100万円）＝  1,700万円

2-5．相続空き家の3000万円控除

被相続人が生前一人暮らしをしており、死亡によって譲渡するまで空き家となっていた被相続人の自宅を売却した場合には、譲渡所得から最大3,000万円を控除することができます。

売却金額から取得費と譲渡費用を差し引いた残額が、3,000万円以内であれば所得税と住民税はかからないということになります。死亡直前に老人ホームに入居していた場合も対象です。

この特例措置は、2023年12月31日までの期間限定となっています。

ただし、この特例は前項でご紹介した取得費加算の特例との併用はできません。

どのように控除するのかを次の事例を使って、計算してみます。

事例5．以下の場合の譲渡所得額

• 売却金額：8,000万円
• 取得費：2,000万円
• 譲渡費用：1,000万円

8,000万円 －（2,000万円＋1,000万円）－ 特別控除3,000万円 ＝ 2,000万円

3． 土地を売却したときに必要な確定申告

売却金額から取得費と譲渡費用を差し引き、残額が残った場合には譲渡所得が出ていますので確定申告が必要になります。

3-1．確定申告の期限

確定申告は、土地を売却した年の翌年3月15日までに行わなければなりません。例えば、2021年8月2日に売却した場合には、2022年3月15日が期限となります。

譲渡所得には住民税もかかりますが、確定申告の情報が市区町村に伝えられる仕組みになっているため、住民税の申告を別途行う必要はありません。

3-2．確定申告に必要な書類

確定申告には、次の書類が必要になります。

• 確定申告書B（譲渡所得の内訳書、確定申告書第三表）
• 売買契約書のコピー
• 仲介手数料などの譲渡費用の領収書コピー
• 土地取得時の売買契約書のコピー
• 土地取得時の取得費用の領収書コピー
• 売却した土地の全部事項証明書
  など

3-3．取得費加算の特例・3,000万円控除には確定申告が必須

取得費加算の特例および相続空き家の3000万円控除の適用を受ける場合には、確定申告が条件となっています。

適用を受けると譲渡所得が出なくなり、所得税が発生しない場合であっても、確定申告書の提出は必要です。

まとめ

相続した土地の売却は、不要な維持費や固定資産税についての対策としてだけでなく、現金化することで遺産分割を進めやすくする効果もあります。

ただし、売却する際には費用が掛かります。特に税金のうち、譲渡所得税と住民税は保有期間で税額が大きく変わりますので、計画的な対策が重要になります。

また、大きな節税になる特例も必ず検討してください。

相続した土地の売却を最小限の出費で抑えるためには、是非、税理士へご相談いただければと思います。