不動産対策

所有財産の大部分が不動産で、相続税の納税資金が心配
不動産に多額の相続税が課されそうだが、何かいい方法はない？
不動産は、相続させるのと、贈与するのとどっちがお得？

私たちが、相続税についてご相談いただく際の財産は、現預金、不動産、そして有価証券が中心です。

なかでも、不動産は、相続財産の中で、統計上大きな割合を占めています。

相続財産の金額の構成比の推移

※上記の計数は、相続税額のある申告書（修正申告書を除く。）データに基づいて作成されています。

【出典】「令和元年分の相続税の申告状況について」｜国税庁

上記の国税庁の統計からもお分かりの通り、年々下降傾向にあるとはいえ、相続財産の中に不動産が占める割合は、令和元年においても32.7%（土地27.3%と家屋5.4%との合計）と、現金・預貯金等39.2％に次ぐ順位となっています。

冒頭でご紹介したのは、不動産オーナーにとって、一般的なお悩みであり、相続税を節税するには、不動産対策がとても重要な役割を担います。

事前に充分な不動産対策をしておかないと、相続が発生した際に、納税資金が足りないといった問題が発生し兼ねません。

当事務所では、相続税対策のなかでも、不動産対策に重きを置いています。

1．相続税の節税に不動産対策が有効な理由

では、なぜ不動産対策が相続税の節税に繋がるのかについてご説明しましょう。

相続財産が現預金であれば、預金通帳の記載がそのまま相続税評価額となります。一方、不動産の相続税評価額は、通常の売買価格（実勢価格）より低く設定されているのです。

1-1．不動産の相続税評価額は抑えることが可能

家屋は、その固定資産税評価額が、相続税評価額となります。固定資産税評価額は、おおよそ建築費用の50%～70％ほどに設定されています。さらに、所有する不動産がアパートやマンションといった賃貸物件の場合は、貸主がその建物に行使できる権利が制限されるため、家屋の評価額の30％を借家権として控除することができます。

他方、宅地（家屋の建てられる土地）の評価額は、路線価方式と倍率方式に分けられます。

路線価が設定されている宅地は、路線価に面積を乗じて、路線価が設定されていない宅地には、固定資産税評価額に地目ごとに定められた倍率を乗じて評価額を算出します。

路線価が設定されている宅地の評価額＝路線価 × 宅地面積

倍率方式の宅地の評価額＝固定資産税評価額 × 地目ごとに定められた倍率

路線価は、公示価格（時価に近い取引事例等から算出）の80％とされており、固定資産税評価額は公示価格の70％が目安です。そして、実勢価格は、公示価格の1.1倍程度と言われています。

したがって、相続税評価に限って言えば、現金を所有するよりも不動産を所有するほうが確実にお得と言えるのです。
家の相続税評価についてはこちら

2．不動産対策は多岐にわたる

一口に不動産対策といっても、その方法は、次の通り多岐にわたります。

収益不動産への新規投資による対策：マンション購入・アパート建築・自宅建替え
不動産売却による対策：相続不動産の売却・交換買換・共有地の分割・家族信託・空き家売却
不動産を保有する場合の対策：小規模宅地等の特例などの特例や相続時精算課税の利用・不動産の分割・法人活用
不動産の生前贈与による対策：居住用不動産の配偶者への贈与・住宅資金贈与
など

当事務所では、ご依頼者様のお話をお伺いすることで、広範な不動産対策の中から、ご家庭の事情に沿った不動産対策を立案いたします。場合によっては、これらをいくつか組み合わせてご提案することもあります。

そこで、ここでは、主な不動産対策についてご紹介します。

なお、ご紹介する特例・控除の適用要件については、お問い合わせください。

2-1．収益不動産への新規投資による対策

ここまでご説明した通り、財産は、預貯金として相続するより、不動産として相続するほうが節税に繋がります。

そのため、現預金を不動産に投資することで、相続税の評価額を抑えることができます。前述した通り、現預金を、アパートやマンションといった賃貸物件の不動産に換えれば、より一層、相続税評価額を低く抑えることができます。空き地を所有していらっしゃるのであれば、アパートやマンションを建てるのもいいでしょう。

また、自宅を建て替えるのも、相続税対策になります。家屋の固定資産税評価額は、建築費用の50%～70％ということから、現預金を自宅に換えて所有することで相続税の節税になり、同時に、ご家族の快適な暮らしももたらします。

2-2．不動産の売却による対策

相続した不動産を売却するのは、一見、今までご説明した相続税対策とは真逆のように思えます。

しかし、次のような場合には、相続した不動産を売却することも視野に入れておく必要があります。

納税資金に不安があり、売却して納税資金に充てたい

財産に不動産が多く、相続人も多いため、遺産分割の際に揉めるのを避けたい

地方の不動産で利用する予定もなく、相続人が維持・管理を嫌がっている
など

こういったケースでは、不動産を売った収益を納税資金に廻すこともでき、資金に余力があれば、地方の誰も相続したがらない不動産を売却し、新たに不動産投資する追加資金にすることもできます。

相続した空家の売却

被相続人がお亡くなりになり、空家を相続した場合に一定の要件を満たしていれば、売却して「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）の適用を受けて、譲渡所得から3,000万円まで控除をすることが可能です。

また、相続税の申告期限から3年以内に売却すれば、その不動産にかかった相続税を不動産の取得費に加算して譲渡所得税を減額できる「取得費加算の特例」の対象にもなります。

売却以外にも、持ち家のないいわゆる「家なき子」が、空家に住むことで、「小規模宅地等の特例」の適用を受けることができる可能性があります。

2-3．不動産を保有する場合の対策

ご自宅などの相続で、一般に相続税対策として用いられているのが、一定の要件を満たすことで居住用宅地の330㎡まで評価額の80％減額ができる「小規模宅地等の特例」です。

ただし、この特例の適用に当たっては、遺産分割をしたうえで、相続税を申告することが要件とされています。しかし、遺産分割が未了のままであっても、特例の適用を受けずに「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付して申告しておけば、申告期限後3年以内に遺産分割を行うことで、後から特例の適用を受けることができます。

この他にも、設立した法人に被相続人の財産を移転することで、相続税を非課税にする方法や、贈与財産の累計額が2,500万円まで非課税となる相続時精算課税制度の利用などが考えられます。