家の相続税評価について

ある程度の年齢になれば多くの人が所有している家ですが、所有者死亡した場合の相続税ではどのように取り扱われるのでしょうか。

今回は「家」の相続に焦点を当てて、詳しくご紹介します。

1．一戸建ての家の相続税評価方法とは？

「家」と一言にいっても、一戸建てとマンション形態とがあります。
まず、一戸建ての場合の相続税評価方法をご紹介します。

1-1．家屋と宅地に分けて評価する

一戸建ては、家屋部分と宅地部分に分けられます。購入された時の契約書を見ていただくと、家屋と宅地が別々に記載されているはずです。登記も家屋と宅地で分けて行われています。

相続税の評価を行う際にも、それぞれで評価計算を行い、家屋と宅地のすべてが相続税の対象となります。

1-2．宅地の相続税評価方法

宅地の相続税評価は、路線価方式または倍率方式により計算されます。
路線価が設定されている宅地であれば路線価方式、地方などで路線価が設定されていない土地については倍率方式を使います。

【関連記事】相続税評価額と計算方法

宅地の相続には小規模宅地等の特例が適用できる可能性があり、宅地が自宅である場合にはほとんどのケースで適用することができます。

小規模宅地等の特例を適用すると、宅地の評価額を最大で80%減額することができ、相続税を大きく節税することができます。
宅地を相続した際には、小規模宅地等の特例の適用の可否をご確認いただきたいと思います。

【関連記事】土地の相続税対策に欠かせない小規模宅地等の特例とは？

1-3．家屋の相続税評価方法

家屋の相続税評価は非常に単純で、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。

固定資産税評価額は、毎年春に役所から送付されてくる固定資産税納税通知書に記載されています。

2．マンションの相続税評価方法

次にマンションの評価方法をご紹介します。

2-1．敷地権と建物に分けて評価する

マンションが建っている宅地は、各部屋に割り当てられていますので、マンションの購入者は部屋部分と宅地部分を所有しており、一戸建てと同様に分けて評価をします。

ただしマンションでは、購入した部屋の所有権と割り当てられた土地の所有権は一体として取り扱われ、この権利のことを敷地権といいます。
よってマンションの相続税評価は、敷地権と建物に分けて計算することになります。

2-2．敷地権の評価方法

敷地権の相続税評価は、まず、マンションが建っている宅地全体の評価を路線価方式または倍率方式により計算します。
そしてその全体の評価額に敷地権割合（※）を乗じて、所有している部分の評価額が計算されます。

※ 敷地権割合：マンション全体に対して、自身所有している専有部分の割合のことをいいます。

2-3．専有部分の評価方法

専有部分とは、所有しているマンションの部屋のことで、その相続税評価は一戸建てと同様に、固定資産税評価額となります。

3．住宅ローンが残っている場合

住宅ローンを完済する前に被相続人が死亡してしまった場合は、残された住宅ローンはどうなるのでしょうか。相続税での取り扱いをご紹介します。

3-1．団体信用生命保険に加入している場合

団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が死亡または高度障害状態となった場合に、保険会社がローンの残額を借入先へ支払ってくれる保険のことで、通称「団信」と呼ばれています。

家はそのままで住宅ローンはなくなります。残された家族が返済に苦しむことがなくなります。
よって相続税での取り扱いでは、家は相続するので相続財産となり、住宅ローンは団信から返済されるため相続しないため債務控除することはできません。

団信はその加入が住宅ローンを契約する際の必須条件となっている金融機関がほとんどです。借入先の金融機関で確認することができます。

3-2．民間の生命保険に加入している場合

団信は、健康状態が悪いなどの理由で加入できないことがあります。
このような場合には、団信の代わりに住宅ローン相当額の生命保険に加入されていることが多いです。

実際に相続が発生した場合の相続税の取り扱いは、家は相続財産、住宅ローンは債務控除、生命保険金はみなし相続財産となります。

3-3．団信、生命保険に加入していない場合

住宅ローンの残額を精算する方法がなかった場合には、基本的に相続人が引き継いで返済していかなければなりません。
この場合の相続税の取り扱いは、家は相続財産、住宅ローンは債務控除となります。

なお、住宅ローンを相続することが苦しい場合には、相続放棄することで引き継ぐ必要がなくなります。
相続放棄は、被相続人の死亡から3ヶ月以内に手続きを行わなければなりません。3ヶ月を過ぎると単純承認ということで、すべての財産債務の相続を了承したものとして取り扱われてしまいます。

4．家のリフォームと相続税の関係

自宅が古くなってくると考えるのが、リフォームですが、リフォームが相続税対策となることがあります。最後に、リフォームと相続税の関係について説明しましょう。

4-1．自宅のリフォーム直後に所有者である被相続人が死亡

家をリフォームした直後に所有者が死亡した場合には、リフォーム代金を支払った後の預貯金額とリフォームした家が相続財産となります。

リフォームには、固定資産税評価額を上げるものと影響を与えないものがあります。固定資産税評価額に影響を与えないリフォームを行えば、家が住みやすくなるうえに、相続財産評価は以前と変わらず、かつ、リフォーム代金として使った分、相続財産が減るため、相続税の節税に繋がります。

リフォームが、固定資産税評価額を上げるかどうかのポイントは、床面積です。増築など床面積を増やすリフォームを行うと、固定資産税評価額が上がり、相続税評価額も上がってしまいます。

相続税対策として行うリフォームは、水回り設備の交換、内装の変更など固定資産税評価額が上がらないように行うと良いかと思います。

4-2．リフォーム資金の贈与

ご自身の家をリフォームしなくても、20歳以上の子や孫へリフォーム資金を贈与することで、住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税制度の適用を受けることができ、最大で3,000万円まで非課税となります。

生前贈与により相続財産を減らし、かつ、贈与税はかかりません。

4-3．二世帯住宅への建て替え

子供が自宅を相続した場合の小規模宅地等の特例の条件に「同居」があります。

被相続人の居住の用に供されていた宅地等が、被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物（区分所有登記に該当する場合を除きます。）の敷地の用に供されていたものである場合には、その敷地の用に供されていた宅地等のうち被相続人の子供の居住の用に供されていた部分は小規模宅地特例の対象となります。