家の相続税評価について｜いくらかかる？計算方法を紹介

一般的に不動産は遺産の額に占める割合が大きくなる傾向があります。したがって、不動産の相続税評価額を抑えることが、相続税額を抑えることに繋がります。

そこで今回は、「家」の相続に焦点を当てて、詳しくご紹介します。

1．一戸建ての家の相続税評価方法

「家」と一言にいっても、一戸建てとマンション形態とがあります。

まず、一戸建ての場合の相続税評価方法をご紹介します。

1-1．家屋と宅地に分けて評価する

一戸建ては、家屋部分と宅地部分とに分けて評価します。購入時の契約書を見ると、家屋と宅地が別々に記載されているはずです。不動産登記も家屋と宅地とに分けて行われます。

相続税の評価を行う際にも、それぞれ評価計算を行い、家屋と宅地のすべてが相続税の対象となります。

1-2．宅地の相続税評価方法

宅地の相続税評価は、路線価方式または倍率方式により計算します。

以下の国税庁のサイトから路線価図を確認し、宅地が路線価図に掲載されていれば路線価方式で、掲載されていなければ倍率方式で評価します。

【参考サイト】財産評価基準書｜国税庁

評価方法	計算式
路線価方式	相続税路線価（1㎡あたりの宅地の評価額）×各種補正率×土地の面積
倍率方式	固定資産税評価額×評価倍率

路線価方式の「補正率」とは、宅地の形状に応じて土地の価値をより正確に求めるための割合で、いくつも種類があり、主に評価額を減額するために用います。

倍率方式では、毎年春に役所から送付されてくる固定資産税納税通知書に記載されている固定資産税評価額を使い評価します。

「評価倍率」は、路線価と同じサイトから調べることができます。

1-3．家屋の相続税評価方法

家屋の相続税評価は非常に単純で、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。

家屋の固定資産税評価額も、固定資産税納税通知書に記載されています。

2．マンションの相続税評価方法

次にマンションの評価方法をご紹介します。

2024年1月1日以降に相続や遺贈によって取得したマンションについては、評価方法が変わっています。

2-1．敷地権と建物に分けて評価する

マンションの一室である専有部分には、マンションが建っている宅地がそれぞれ割り当てられており、マンション購入者は専有部分と宅地部分を所有しています。

マンションでは、購入した専有部分の所有権と、割り当てられた宅地の所有権や借地権を一体として取り扱い、この権利を敷地権といいます。

したがって、マンションの相続税評価は、この敷地権と建物の専有部分とに分けて計算することになります。

2-2．敷地権の評価方法

敷地権の相続税評価は、マンションが建っている宅地全体の評価を路線価方式または倍率方式により計算します。

その後、その全体の評価額に、マンション全体に対するご自分が所有する専有部分の割合「敷地権割合」を乗じて、所有している敷地権の評価額を算出します。

2-3．専有部分の評価方法

専有部分の相続税評価は、一戸建てと同様に、固定資産税評価額となります。

2-4．マンションの相続税評価額

ここまでは、従前の評価方法と変わりありません。改正後は、ここから更に以下の計算を行い評価水準を算出します。

1. 一棟の区分所有建物の築年数（１年未満の端数は１年とする） × △0.033
2. マンションの総階数（地下は含まない）÷33×0.239（小数点以下第4位切捨て）
3. 評価する部屋が所在する階（地下は0階）× 0.018
4. （マンション一棟の敷地面積×敷地権割合 又は 共有持分割合）（小数点以下第3位切り上げ）　÷専有登記床面積× △1.195
5. ❶～❹の合計＋3.22＝評価乖離率

マンションの評価水準の値により、それぞれ以下の補正を行いマンションの評価額を算出します。

マンションの評価水準0.6より小さい場合は、評価額が上がる

マンションの相続税評価額＝（土地の評価額＋建物の評価額）×評価乖離率×0.6

マンションの評価水準が0.6以上で1以下の場合は、評価額に影響なし

補正の必要なし

マンションの評価水準が1より大きい場合は、評価額が下がる

マンションの相続税評価額＝（土地の評価額＋建物の評価額）×評価乖離率

詳しくは、以下の記事をご参照ください。

3．実家を含む遺産の相続税計算方法

ここまで、一戸建てやマンションの相続税評価額の計算方法をご紹介しました。しかし、相続税は実家を含め遺産総額に課税されます。

そこでここでは、以下の事例を使って簡単に相続税の計算方法をご紹介します。

事例1.

• 相続人：配偶者と子供2人
• 相続財産：家屋3,000万円、土地5,000万円、預貯金2,000万円（遺産総額1億円）
• 遺産分割
  配偶者：家屋・土地
  子供：預貯金1,000万円ずつ

基礎控除額＝3,000万円×（600万円×法定相続の数3人）＝4,800万円

課税遺産総額＝遺産総額1億円―基礎控除額4,800万円＝5,200万円

相続税の総額を算出

• 配偶者：5,200万円×法定相続分1/2×相続税率15％―50万円＝340万円
• 子供：5,200万円×法定相続分1/4×相続税率15%―50万円＝145万円
• 相続税の総額＝340万円＋145万円＋145万円＝630万円

各相続人の納税額

• 配偶者：相続税の総額630万円×遺産分割による取得分8,000万円/遺産総額1億円＝504万円（配偶者の税額軽減により非課税）
• 子供1人あたり：相続税の総額630万円×遺産分割による取得分1,000万円/遺産総額1億円＝63万円

4．家を相続する際に知っておきたい特例・控除など

4-1．小規模宅地等の特例

宅地を相続すると、評価額を最大で80%減額することができる「小規模宅地等の特例」を適用できる可能性があり、相続税を大きく節税することができます。

小規模宅地等の特例は、マンションでも利用することができます。

宅地を相続した際には、小規模宅地等の特例の適用の可否をご確認いただきたいと思います。

4-2．配偶者居住権の設定

配偶者居住権は、相続税法上の控除や特例ではなく、民法上の制度であり、残された配偶者が被相続人が所有していた建物に設定できる権利です。

ご自宅の所有権を子供などの相続人に移転しても、配偶者居住権を設定することで、残された配偶者は無償で居住し続けることができます。

ただし、配偶者居住権にはデメリットもあるため、設定は専門家に相談することをお勧めします。

4-3．配偶者控除（配偶者の税額軽減）

前述の事例でも、この控除により配偶者の相続税が非課税になった通り、一般に相続税の配偶者控除として知られるこの控除には相続税の節税において絶大な効果があります。

被相続人の配偶者が相続する遺産には、次の2つの金額のうち、いずれか高い金額まで相続税が課されないからです。

• 1億6,000万円
• 配偶者の法定相続分

ただし、配偶者控除を上限額まで利用するために一次相続の遺産分割で配偶者に多くの遺産を分配すると、二次相続では配偶者控除が使えないうえに、法定相続人が減ることで基礎控除の額も減ってしまい、一次相続と二次相続との相続税の合計額が却って増えてしまうことになりかねません。

配偶者控除をうまく利用するためにも、事前に相続税に強い税理士に相談することをお勧めします。

5．被相続人の住宅ローンが残っている家の評価

次に、住宅ローンを完済する前に被相続人が死亡してしまった場合に、相続税法では、残された住宅ローンをどのように取り扱うのかについてご説明します。

5-1．団体信用生命保険に加入している場合

住宅ローンの契約者が死亡または高度障害状態になると、保険会社がローンの残額を借入先へ返済してくれる保険が団体信用生命保険です。通称「団信」と呼ばれています。

したがって、被相続人が団信に加入していれば、相続が開始しても、残されたご家族が住宅ローンの返済に苦しむことはありません。そのため、遺された家は相続税の課税対象になる一方、住宅ローンは残っておらず、相続税から債務控除することはできません。

住宅ローンを契約する際には、団信への加入が必須条件となっている金融機関がほとんどです。加入の有無は、借入先の金融機関で確認することができます。

5-2．民間の生命保険に加入している場合

しかし団信は、健康状態などを理由に加入できないことがあります。このような場合には、団信の代わりに、住宅ローン相当額の生命保険に加入していることが多くなります。

実際に相続が発生すると、住宅ローンは債務控除の対象となり、家は相続財産、生命保険金はみなし相続財産として相続税法上取り扱われます。

5-3．団信、生命保険に加入していない場合

住宅ローンの残額を精算する方法がなかければ、限定承認や相続放棄をしない限り、相続人が相続して返済しなければなりません。

この場合には、家は相続財産、住宅ローンは債務控除の対象として扱われます。

6．家のリフォームと相続税の関係

ご自宅が古くなるとリフォームが必要になります。そのリフォームが相続税対策となることがあります。

最後に、リフォームと相続税の関係についてご説明しましょう。

6-1．自宅のリフォーム直後に所有者である被相続人が死亡

家をリフォームした直後に所有者が死亡した場合には、リフォーム代金を支払った後の預貯金額とリフォームした家が相続財産となります。

リフォームには、固定資産税評価額を上げるものと影響を与えないものとがあります。固定資産税評価額に影響を与えないリフォームを行えば、家が住みやすくなるうえに、相続財産評価は以前と変わらず、かつ、リフォーム代金として使った分、相続財産が減るため、相続税の節税に繋がります。

リフォームが固定資産税評価額を上げるかどうかのポイントは、床面積です。増築など床面積を増やすリフォームを行うと、固定資産税評価額が上がり、相続税評価額も上がってしまいます。

相続税対策として行うリフォームは、水回り設備の交換、内装の変更など固定資産税評価額が上がらないように行うと良いでしょう。

6-2．リフォーム資金の贈与

ご自分の家をリフォームしなくても、18歳以上の子や孫へリフォーム資金を贈与することで、住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税制度を利用することができ、最大で1,000万円まで非課税となります。

生前贈与により相続財産を減らし、かつ、贈与税はかかりません。

ただし、この「住宅取得資金等の贈与の特例」を利用するには、リフォーム費用が100万円以上であることや、リフォーム後の登記簿上の床面積が40㎡以上240㎡以下などいくつかの適用要件が規定されています。

利用したい場合には、税理士などに相談してみるといいでしょう。

6-3．二世帯住宅への建て替え

被相続人のご自宅が二世帯住宅でも、以下の要件を満たせば小規模宅地等の特例を利用することができ、相続税の節税が可能になります。

1. 二世帯住宅として1つの同じ建物内に居住していること
2. 二世帯住宅の敷地は被相続人の名義であること
3. 被相続人へ家賃を支払っていないこと
4. 相続税の申告期限まで二世帯住宅に居住し続けていること

詳しくは、以下の記事を参考にしてください。

7．家の相続税については当事務所へご相談ください

ここまでご紹介した通り、ご自宅の相続には様々な相続税の節税ポイントが詰まっています。

さらに、土地は様々な財産のうちでも相続税評価が難しいものの1つです。

戸建、マンションにかかわらず、家の相続税についてお悩みの方は、当事務所へお気軽にご相談ください。