借地権って相続できるの？名義変更はどうすればいい？

借りた土地にご自宅を建てている場合には、借地権が発生しています。

被相続人のご自宅に相続が起こった時、借地権はどのように取り扱われるのでしょうか。今回は借地権の相続について、詳しくご紹介させていただきます。

1．借地権は相続できるの？

借地権は相続財産として相続できます。

まずは借地権の基本についてご紹介していきます。

1-1．借地権とは

借地権とは土地を借りる権利のことで、普通借地権と定期借地権に分かれます。

普通借地権

普通借地権は、契約期限は決まっていますが、借主が期限の更新や延長を求めることができます。

もし断られた場合には、地主からその土地を買い取ることもできるため、長く住み続けることができます。一般的に借地権とだけ呼ばれるものは普通借地権のことを指します。

定期借地権

定期借地権は、契約期間が50年以上となりますが、期限の更新や延長を求めることはできず、買い取ることもできません。

契約終了後には更地にして地主に返さなければなりません。

普通借地権と定期借地権を簡単に比較すると、借主側の権利が強いのが普通借地権、地主側の権利が強いのが定期借地権となります。

	普通借地権	定期借地権
契約の更新	可	不可
契約期間	当初は30年以上	50年以上
目的	制限なし
契約満了後の建物の扱い	建物付きで返還	更地にして返還

1-2．借地権も相続の対象

借地権も相続の対象になります。

借地権は被相続人の財産であり、相続が発生した場合には、当然に相続人へ承継されるため、地主へ許可を貰う必要はなく、承諾料を支払う義務もありません。賃借料や賃借期間などの契約内容もそのまま相続人に承継されます。

しかし、被相続人からの遺贈によって相続人以外の第三者へ移転する場合には、地主の許可と承諾料、契約の変更が必要になります。

1-3．遺産分割が終わらない間も賃借料は発生

借地権を誰が相続するか遺産分割協議を行っている間も、賃借料は発生し続けています。

土地の相続人が決まるまでの間の賃借料については、相続人全員が負担すべきものになります。実務上では、遺産分割されるまでは相続人の１人が代表して賃借料を支払い、遺産分割の際に清算する方法を取られることが一般的です。

遺産分割が終わらないからと賃借料を滞納してしまった場合には、地主より契約を解除される可能性もあります。

2． 借地権の相続手続きは？

次に、借地権を相続した際の手続きの進め方についてご紹介させていただきます。

2-1．地主への連絡

何より先に地主へ相続が発生したことと、誰が相続するのかを連絡しましょう。

地主との良好な関係を続けていくため、また今後の賃借料の請求先などを明確にしておくことで、契約を相続人にスムーズに繋げることができます。

2-2．建物の登記名義変更手続き

借地権は登記することができ、借地上の建物を登記することで、第三者にその権利を主張できます。しかし、借りている土地に借地権の登記があることは稀です。

土地に借地権が登記されていないからといって、わざわざ登記する必要もありません。建物を被相続人から相続人名義に変更すれば十分です。

必要書類

• 遺産分割協議書
• 被相続人の出生から死亡に至るまでの連続した戸籍謄本
• 被相続人の除住民票
• 相続人全員の印鑑証明書
• 相続人全員の戸籍謄本
• 建物の相続人の住民票
• 固定資産税評価証明書
  など

費用

• 登録免許税（固定資産税評価額 × 0.4％）
• 戸籍謄本などの取得費用
• 司法書士費用5~10万円程度（代行依頼した場合）

2-3．借地権の名義変更手続き

稀ではありますが借地権が登記されている場合には、建物と同様に、借地権を被相続人から相続人名義に変更しなければなりません。

必要書類

• 遺産分割協議書
• 被相続人の出生から死亡に至るまでの連続した戸籍謄本
• 被相続人の除住民票
• 相続人全員の印鑑証明書
• 相続人全員の戸籍謄本
• 借地権の相続人の住民票
• 固定資産税評価証明書
  など

費用

• 登録免許税（固定資産税評価額 × 0.2%）
• 戸籍謄本などの取得費用
• 司法書士費用3~5万円程度（代行依頼した場合）

3． 借地権は相続税の課税対象

借地権は相続財産として相続することができるので、相続税の課税対象にもなります。

相続税を計算する際には、借地権の相続税評価額を算出しなければなりません。

3-1．借地権の相続税評価額の計算方法

借地権の相続税評価額の計算方法を、普通借地権と定期借地権に分けてご紹介させていただきます。

普通借地権の場合

普通借地権の相続税評価額は、自用地としての評価額に借地権割合を乗じて計算します。

自用地評価額 × 借地権割合

自用地評価額とは更地としての評価額を言い、路線価方式または倍率方式により計算します。

その土地に適用される路線価や倍率、借地権割合は、その土地が所在する町や丁目など毎に国税庁が定めており、「路線価図・評価倍率表」より確認することができます。

【参考サイト】財産評価基準書｜国税庁

自用地評価額の計算方法については、こちらに詳しく記載しておりますのでご覧ください。

【関連記事】相続税評価額と計算方法

定期借地権の場合

定期借地権の相続税評価額の計算は、借主に帰属する経済的利益とその存続期間を考慮しなければならないため、普通借地権に比べて少し複雑になります。

自用地評価額 × A／B × C／D

• A：借地人に帰属する経済的利益の額
• B：その土地の通常の取引価額
• C：課税時期における定期借地権の残存期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率
• D：定期借地権の設定期間年数に応じる基準年利率による複利年金現価率

国税庁ホームページに載っている「定期借地権等の評価明細書」を使用すると、金額を当てはめていくだけで、比較的簡単に相続税評価額を計算することができます。

【参考サイト】［手続名］定期借地権等の評価明細書｜国税庁

基準年利率と複利年金現価率は以下よりご確認いただけます。

基準年利率	令和4年分の基準年利率について（法令解釈通達）
福利年金現価率	複利表（令和4年1月～3月分） 複利表（令和4年4月～6月）

3-2．借地権の相続でも小規模宅地等の特例は適用可能

土地の相続に対して適用できる小規模宅地等の特例は、相続税評価額を大幅に減額できる節税効果の高い制度です。

土地の所有権と同様に、適用要件さえ満たせば借地権であっても適用することができ、取り扱いも所有権と変わることはありません。

小規模宅地等の特例について詳しくは、こちらをご覧ください。

【関連記事】土地の相続税対策に欠かせない小規模宅地等の特例とは？

相続した借地権についてのよくある質問（FAQ）

では、最後に相続した借地権についてのよくある質問2つについてお答えします。

4．借地権の相続税でお悩みの方は当事務所へご相談を

借地権は相続することができ、相続税の課税対象になります。

借地権の相続税評価額の計算は、借地権の種類によって異なるため、特に定期借地権の評価では複雑な計算をしなければなりません。

相続税計算、地主との交渉など借地権には、専門的知識が必要となることが多く、適した専門家にご相談されることをおすすめいたします。

当事務所では、借地権の相続税申告にも対応しています。借地権の相続税についてお悩みの方がいらっしゃいましたら、是非一度ご相談ください。