土地を活用して相続税対策をする方法

生前から行う相続税対策は、「土地をどのように活用するのか」が重要です。相続税申告では、相続財産全てについて相続が発生した時の「時価」により評価を行い、相続財産の総額をもとに相続税の総額を求め、そして各相続人が取得した財産の割合で相続税の負担額を算出します。 

現金や預金の時価は、そのままの金額になりますが、土地や建物といった不動産の相続税評価額（税務上の時価）は通常の取引価格よりも少なく評価されます。その不動産が賃貸物件の場合は、さらに相続税評価額が少なくなるため、相続対策として非常に効果的です。

ここでは「土地を活用して相続税対策をする方法」について詳しく解説します。

1．土地活用が相続税対策になる理由

土地の活用は、相続税対策として有効な方法ですが、それにはいくつかの理由があります。

1-1．土地の評価額は取引金額よりも低い

土地には「個別性」があります。土地の面積や形状、高低差、接している他の土地の状況など、１つとして同じ土地はありません。そのため、正確な土地の評価額を算出するためには、専門的な知識を持った不動産鑑定士に依頼するなど、手間と費用がかかってしまいます。

しかし、相続税申告を行うために、わざわざ不動産鑑定士に依頼することを納税者に求めることはあまりにも酷なことであるため、国税庁では誰でも土地の評価を行える仕組みを開発しました。それが土地の相続税評価額の算出方法の1つである「路線価方式」です。

路線価方式では、実際の取引価格よりも少なくなるように設定され、取引価格が100とすれば、相続税評価額は80位になるように設定されることが一般的です。

土地の活用による相続税対策では、取引価格と相続税評価額の乖離を利用し、相続税評価額全体を圧縮する狙いがあります。

1-2．土地に賃貸物件を建設すれば評価額が下がる

土地に賃貸物件を建設し、実際に他人に貸すことで相続税評価額が下がります。

賃貸マンションや賃貸アパートの下の土地のことを「貸家建付地」と言い、貸家建付地は自分の土地であるにも関わらず、賃貸物件に住む人の権利（借家権）があるため、売却などを自由に行うことはできません。

通常の土地に比べ制限が多いことから評価額を少なく計算することができます。

1-3．小規模宅地等の特例を適用できる

相続税申告の特例に「小規模宅地等の特例」というものがあり、この特例は要件を満たすことで宅地の評価額を最大80％減額することができる制度です。（貸家建付地の場合の減額割合は50％）

土地を保有していない場合や、保有している土地の平米あたりの評価額が低い場合には、新たに土地を取得し、小規模宅地等の特例が適用できるように要件を整えることで相続税対策になります。

1-4．土地購入の借入金は債務控除の対象

相続税対策として土地を購入する際の借入金は、相続税申告ではマイナスの財産としてプラスの財産から差し引くことができます（債務控除）。

したがって、「手元資金よりも高額な土地を買いたい」「手元資金は納税資金に使いたい」といったケースであれば、借入金での土地購入は有効な方法です。

ただし、手元資金で土地を購入しても、借入金で土地を購入しても、相続税額は基本的に変わりません。相続時に多額の借入金がある場合には、相続トラブルに発展することがあるため、事前に相続人と話し合う必要があります。

2．相続税対策でおすすめの土地活用法

一般的な相続税対策としておすすめの土地活用法は、次の5つになります。

2-1．土地の賃貸

土地そのものを第三者に貸した場合、通常の土地（自用地）よりも評価額が低くなります。これは、借主には「借地権」があり、土地を自由に扱うことができなくなるためです。その土地が自分名義の土地だからといって借主をすぐに追い出すことはできません。

減額割合は、土地に付されている「借地権割合」によって異なります。

例えば、評価額が5,000万円の土地で借地権割合が60％の場合、5,000万円－（5,000万円×60％）＝2,000万円になります。

2-2．賃貸住宅の経営

購入した土地、または保有している土地の上に賃貸アパートや賃貸マンションを建設し、土地を「貸家建付地」として評価する方法です。相続税対策として広く利用されており、高い相続税の減額効果があります。

しかし、近年では通常の賃貸物件よりも取引金額と相続税評価額の乖離が大きいタワーマンションを利用した節税方法が裁判となり、区分所有のマンションについて新たなルールが設けられています。このルールにより、取引金額と評価額との大きな乖離を利用した節税は制限され、以前よりも節税効果が少なくなっています。

2-3．テナントビルの建築

テナントビルの建築についても、賃貸住宅と同様に「貸家建付地」となり、土地の評価額を低くする効果があります。

路面に接した土地など、テナント入居が見込める立地であれば、長期的に安定した収入が期待できます。

2-4．等価交換方式を利用する

土地を土地開発業者に出資し、土地開発業者は建築費を出資して共同で賃貸マンションや貸ビルを建設する方法を「等価交換方式」と言います。

等価交換方式では、土地の一部と建物の一部の所有権を地主と土地開発業者で等価交換し、事業を行います。地主は資金を負担せずに建物の一部を保有することができ、交換後残った土地は貸家建付地として評価額を下げることができます。

3．相続税対策で土地活用する場合の注意点

3-1．土地の状態やニーズを調査する

相続税対策として、賃貸物件の建設を行うケースでは、地域のニーズや将来の都市計画を綿密に調べ、ニーズを満たし、空室のリスクが低いと判断した場合に実行するようにしましょう。賃貸物件や店舗用の建物を建設するには、多額の資金が必要になります。手元資金が不足している場合は融資を受けるケースもあり、手軽に実行できるものではありません。

賃貸物件を建設しても入居者が集まらず、常に赤字の物件になってしまっては相続税対策として有効な方法であっても、相続人が相続したくない「負動産」になってしまいます。賃貸物件を建設する場合は、自分で調査を行い、ハウスメーカーなどに相談したうえで必要な費用・考えうるリスクを検討したうえで慎重に実行するようにしましょう。

3-2．定期的に効果を見直す

賃貸物件の建設など、土地を活用して相続税対策を行った場合、実行した直後に相続税評価額を下げることができますが、年が経つごとに家賃収入で得た利益が蓄積され、相続財産が増えていくことになります。

相続税対策は、土地を活用した方法だけではなく、複数の対策を進め、定期的に見直すことが必要です。3年～4年に一度は相続税の試算を行い、効果を見直すようにしましょう。

3-3．相続トラブル回避のための対策

土地や建物は、物理的に分けることができないため、遺産分割時に相続人同士のトラブルの種になってしまうことがあります。

共有持分にすることもできますが、安易に共有持分にしてしまうと大規模修繕や処分などができなくなり、さらに複雑なトラブルになるおそれがあります。

相続トラブルを回避するためにも、公平性などを意識し、遺言書の作成などの対策を行うといいでしょう。

3-4．認知症の対策

認知症が発生すると、本人が法的な手続きを行うことができなくなります。

預貯金の引き出しや不動産売買契約・賃貸借契約といった手続きができなくなるため、早めから対策することが重要です。認知症になる前から任意後見制度、家族信託などの対策を検討してみましょう。

3-5．納税資金対策

相続税の納付は、原則的に現金一括納付です。「相続税対策のために不動産を手元資金で購入したため、納税資金が残っていない」といった状況になると、相続人自身が納税資金を準備しなければならないため、相続人にとって非常に大きい負担になります。

相続税対策を行う場合は、相続税の試算を行い、納税に困らないように資金を相続財産として残しておくことが重要です。

4．相続税対策としての土地活用は当事者へご相談を

相続税対策として土地の活用は非常に効果的です。

ただし、近年では取引金額と評価額の乖離を利用した節税対策に制限が課されており、ルールが頻繁に変わる可能性もあります。土地の活用は、多くの資金が必要になるケースがほとんどです。自分一人で考えずに、必ず専門家に相談しながら進めましょう。

当事務所では、相続税対策として土地活用をお考えの方のご相談を承っています。お悩みや疑問などありましたら、お気軽にお問い合わせください。