土地の共有名義を解消して行う相続対策

土地の共有は避けるべきとされています。土地の共有には、数々のデメリットがあるからです。しかし、遺産分割協議がまとまらないなどの理由で、共有名義のまま放置されてしまうことが多いのが実情です。

今回は、土地を共有名義にするデメリットを改めてご紹介した後に、将来の相続対策のために共有名義を解消する方法についてご説明いたします。

1． 共有名義を解消しないデメリット

まずは、共有名義によって生ずる可能性があるデメリットについてご紹介します。

1-1．土地の処分に他の共有者の同意が必要

共有する土地の売却といった処分をするには、共有者全員の同意が必要になります。

共有者の人数が多いほど、全員の意見を一致させるのが難しくなります。

また、共有者同士が不仲の場合には、話し合いすらできないこともあり、その土地は塩漬け状態になってしまいます。

1-2．土地の使用・管理に共有者間の話し合いが必要

土地を処分しないとしても、既にある賃貸借契約解約や賃料の変更などには共有者の過半数の同意が必要になります。勝手に共有者1人が地目の変更登記をすることもできません。

また、誰も使用していない共有地では、所有し続ける限り発生する固定資産税や管理費などを誰が負担するのかを話し合わなければなりません。臨時に発生する費用なども、その都度精算する場合には手間がかかります。

共有名義にした時点では仲が良くても、その後、何十年もその関係性が続く保証はありません。あるタイミングから、話し合いができなくなる可能性もあります。

1-3．相続が積み重なると相続関係が複雑化する

不動産を共有名義にする最大のデメリットが、相続が積み重なることによる相続関係の複雑化です。

共有者が死亡すると、その持分は共有者の相続人により相続されることになり、さらに共有者が増えることになります。

相続が積み重なると共有者は膨大な数になり、全員の同意を得ることはおろか、誰が実際の共有者なのか共有状態を把握することさえ難しくなってしまいます。

2． 土地の共有名義を解消する方法

土地を共有名義にすることによるデメリットをご理解いただいたところで、次に、それを解消する方法についてご紹介します。

2-1．共有名義の土地を分筆する

分筆とは、1つの土地を複数に分けることをいいます。

共有名義の土地の場合には、土地を共有者の人数分に分けることで、共有名義を解消することができます。

例えば、土地を兄弟で2分の1ずつの共有名義にしていた場合には、土地を2分1ずつの価格相当で分割し、兄弟が土地1つずつを単独所有すると、同意や話し合いの必要性、相続で起こる問題など、共有名義でのデメリットから解放されます。

共有者全員がその土地が欲しいという場合に適している方法です。

共有者それぞれの持分価格相当に分筆すれば、共有者同士で贈与があったことにはならず、贈与税は発生しません。

ただし、共有の土地を分筆してそれぞれが単独所有するということは、共有者同士で土地持分の交換があったとも捉えることができるため、所得税の課税が心配されます。

しかし、所得税法58条によって、その土地全体に影響していた共有持分権が、分筆したことによってその土地の一部に集約されただけにすぎないと考えられることから、次の要件すべてに該当する場合には所得税は課税されないとされています。

要件

1. 交換される資産がいずれも固定資産であること（棚卸資産には適用なし）
2. 交換当事者はいずれも１年以上所有していた資産であること
3. 交換により取得する資産は相手側が交換目的で取得した資産でないこと
4. 同一種類の資産であること（土地と土地の交換であること）
5. 交換後も取得した資産を譲渡した資産と同じ用途に使用すること（交換する土地を宅地にしていた場合には、取得した資産も宅地にすること）
6. 交換する資産双方の時価の差額が20％以内であること

 例えば、兄弟が相続によって2分の1ずつの共有名義で取得した土地AとBを、5年後に持分の交換によって単独名義にした場合には、すでにこの時点で➀～④の要件は満たしていることになります。

そして交換後の土地の用途が従前と同じであれば⑤を満たします。

最後に⑥についてですが、分割後の土地Aの時価が1,000万円、土地Bの時価が1,200万円だとすると、差額200万円は1,200万円×20%＝240万円以下ということになります。したがって、すべての要件を満たして所得税法58条の適用を受けることができます。

一方で、土地と建物の交換である場合、相続から半年で交換した場合、交換前は宅地として使用していた土地を交換後は畑にした場合などには、要件すべてには該当しないことになり所得税法58条の適用対象外になります。

2-2．他の共有者へ持分を贈与する・持分を贈与してもらう

他の共有者へ自分の持分を譲る、または、共有者から持分を譲り受ける単純な方法です。

例えば、兄弟で2分の1ずつの持分としていた場合に、兄から弟へ2分の1の持分を譲ると、弟はその土地の持分すべてを手に入れることができ、共有状態は解消されます。

共有者の1人はその土地が欲しい、他の共有者はタダでも良いので手放したいという場合に適している方法です。

ただし、他者から財産を譲り受けるという行為は、受贈者に対して贈与税が課される可能性があります。

暦年贈与の基礎控除110万円を利用することで贈与税対策はできますが、毎年登記が必要になり、土地は高額なことが多く長い年数を要することになるため、計画的な贈与が重要になります。

また、共有者が兄弟姉妹の場合に持分を贈与すると、親子間などの贈与に適用される特例税率よりも高い一般税率が適用されることになります。

一般税率（特例税率を使用する贈与以外の贈与に適用される税率）

基礎控除後の課税価格	税 率	控除額
200万円以下	10%	‐
300万円以下	15%	10万円
400万円以下	20%	25万円
600万円以下	30%	65万円
1,000万円以下	40%	125万円
1,500万円以下	45%	175万円
3,000万円以下	50%	250万円
3,000万円超	55%	400万円

特例税率（直系尊属から贈与があった年の1月1日に成年に達した直系卑属への贈与に適用される税率）

基礎控除後の課税価格	税 率	控除額
200万円以下	10%	‐
400万円以下	15%	10万円
600万円以下	20%	30万円
1,000万円以下	30%	90万円
1,500万円以下	40%	190円
3,000万円以下	45%	265万円
4,500万円以下	50%	415万円
4,500万円超	55%	640万円

【出典】「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」｜国税庁

例えば、兄から弟へ500万円の持分を贈与した場合には、以下の通り53万円の贈与税がかかってしまいます。

（500万円－110万円）×20％－25万円＝53万円

また、贈与による持分取得には不動産取得税もかかります。これは贈与する以上、不可避なものになります。

2-3．他の共有者へ持分を譲渡する・持分を譲渡してもらう

他の共有者へ自分の持分を売却する、または、共有者から持分を売ってもらうことで、共有名義を解消する方法です。

共有者の1人はその土地が欲しい、他の共有者は現金が欲しいという場合に適しています。

ただし、多額の資金が必要になっても、持分の購入には住宅ローンが利用できません。また、土地持分の取得には不動産取得税がかかり、持分を売却した側に譲渡益が発生した場合には、譲渡所得税の課税対象になります。

譲渡所得税の税率は、その土地を所有していた期間が5年超か5年以下かによって異なります。

• 5年超（長期譲渡所得）：所得税15％・住民税5％
• 5年以下（短期譲渡所得）：所得税30％・住民税9％

例えば、所有期間10年の土地を売却したことで譲渡益が300万円発生した場合には、所得税45万円、住民税15万円がかかります。

反対に、時価より著しく低い金額で売却した場合には、売却された側はその差額に対して贈与税がかかる可能性があります。親子間などの売買では起こりやすいケースです。

2-4．他の共有者へ持分を放棄する・放棄してもらう

自分が所有する持分を放棄する、あるいは、他の共有者に放棄してもらうことで、土地を共有者1人の単独所有とする土地にします。

持分の受取先を指定しないという点で贈与とは異なりますが、結局は贈与と同様の性格を有しており、みなし贈与として持分が帰属した人に対して贈与税と不動産取得税がかかります。

放棄すること自体は他の共有者の同意を得る必要はありません。しかし、持分移転登記をする際には共有者全員の協力を要することになり、結局共有者1人の意思だけで解決はできません。

他の共有者から協力が得られない場合には、登記引取請求訴訟という選択肢があり、裁判所に「登記すべき」と認められると、他の共有者の同意を得ることなく登記することができます。

2-5．土地全部を第三者に売却する

共有名義の土地全体を第三者に売却し、対価を持分に応じて分けることで、共有名義の土地を所有するデメリットから解放されます。

ただし、前述の通り、売却するには共有者全員の同意が必要になり、誰か1人でも反対していると売却することはできません。譲渡益が発生した場合には譲渡所得税もかかります。

しかし、共有名義のデメリットばかりの使用していない不要な土地の場合には、土地全部を売却することが、共有名義のデメリットから解放される最も簡潔な方法になります。

売却を少しでもお考えの場合には、共有者の関係が良好なうちに話し合っておくことをおすすめいたします。

ただし、共有者間の関係が悪化していると、当事者同士の話し合いでは、余計に関係が悪化する可能性が高くなります。税理士や弁護士などの専門家を間に入れることで、冷静な話し合いが進めやすくなるかと思います。

2-6．自分の持分を第三者へ売却する

共有者自身が所有する持分のみを売却するのであれば、ご自分の意思のみで売却することができ、共有者全員の同意は不要です。共有名義は解消されませんが、ご自分は共有状態から脱することができます。

ただし、共有持分は土地の一部の権利のみであり、欲しい人が現れることは稀です。

共有持分の買い取りを行っている不動産会社もありますが、結局は土地全体の買い取りを目的する悪徳業者も多く、他の共有者に迷惑をかけてしまうことにもなりかねません。真っ当な不動産会社であったとしても、共有持分のみの売却金額はかなり低くなる可能性が高いでしょう。

また、持分の売却は土地の売却に変わりはなく、譲渡益が発生した場合には譲渡所得税がかかります。

2-7．共有者間で持分を交換する

2つ以上の土地について、同じ共有者と共有状態にある場合には、それぞれの持分を交換することで共有名義を解消することができます。

例えば、土地Aと土地Bをそれぞれ兄弟で2分の1ずつ共有している場合、AとBの持分を交換することで、土地Aは兄、土地Bは弟の単独所有になります。

共有者間で持分の交換があった場合には、兄と弟それぞれに所得税が課税されますが、一定要件に該当する場合には、前述した所得税法58条が適用され、譲渡はなかったものとみなされるため、所得税はかかりません。

権利を交換するだけで売買には該当せず、多額の資金を用意する必要もなく、さらに贈与税や所得税も発生しないため、共有者全員にメリットとなる可能性が高い方法になります。

3． 土地の共有名義解消をするためのポイント

上記の方法を進めていくためには、共有者と話し合いができる状態にあるということが大前提になります。

最後に、他の共有者に不都合がある場合の対処法についてご紹介します。

3-1．共有者に認知症の方がいる場合

共有者が認知症の場合には同意をすることができません。共有者の1人の同意が得られないことになり、他の共有者は困ることになります。

この場合には、成年後見制度をご利用ください。

成年後見制度とは、認知症などで判断能力を失った人の財産を守る制度のことで、成年後見人が裁判所に選任されると、共有者に代わって財産管理を行うことができるようになります。

また、万が一、ご自分が認知症になった時に備えて事前に後見制度の利用を決めておく、任意後見制度もあります。

判断能力があるうちに任意後見契約を締結しておくことで、実際に判断能力を失った場合にはすぐに任意後見人が代理業務を行えるため、共有者の負担をより減らすことができます。

3-2．共有者に行方不明者がいる場合

共有者の誰かが行方不明である場合や、連絡に応じてくれない場合などには、話し合いをすることができないため、共有名義を解消するための行動を取ることができません。

この場合には、共有物分割請求訴訟を利用することになります。

共有物分割請求訴訟は、裁定によって共有名義の解消方法が指定されることになるため、共有者の同意を得ずとも強制的に共有名義を解消することができます。

3-3．共有者と連絡が取れない場合

共有者が行方不明で連絡すら取る方法がない場合には、共有物分割訴訟を起こす前に、裁判所へ不在者管理人の選任を申し立てる方法もあります。

不在者管理人とは行方不明の人の財産を代わりに管理する人をいいます。不在者管理人が選任されれば、裁判所で許可を得て共有名義を解消することができます。

まとめ

土地を共有名義にし続けることには、大きなリスクがあります。

折りを見て、できるだけ早いタイミングで共有名義を解消することをおすすめいたします。

解消方法は1つではなく、それぞれの状況に合わせた選択が重要になります。また、税金も絡んでくる取引になりますので、ご検討される際には専門家への相談が必要になります。

上原会計事務所では、弁護士が常駐しているため、共有地についての法律上の問題から税務上の問題までご相談いただくことができます。

共有の土地についてお悩みの方は、是非一度、上原会計事務所にご相談ください。