土地の贈与税はいくら？土地の贈与税の計算方法から節税方法まで

土地は金額が大きいこともあり、相続税対策として生前贈与がよく行われます。また子や孫がマイホームを建てる際に、所有している土地を贈与する親御さんも少なくありません。

では、土地の贈与にはどのくらいの贈与税がかかるのでしょうか。節税方法はあるのかなど、今回は土地の贈与についてご紹介いたします。

 1．土地の贈与の計算方法

贈与税の計算は通常と同様です。贈与する財産が土地であっても、特別に計算方法は変わりません。

1-1．暦年贈与か相続時精算課税を選択

贈与税の課税方法には、「暦年贈与」と「相続時精算課税制度」があり、受贈者は贈与者ごとに選択することができます。

暦年贈与

暦年贈与は贈与税の基本となる課税方法で、誰にでも適用することができます。年間110万円の基礎控除額が設けられていますので、年間の贈与財産額の合計から110万円を差し引いた残額に贈与税がかかります。

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相続時精算課税

相続時精算課税制度は、贈与者が60歳以上の父母や祖父母などの直系尊属であり、受贈者が20歳以上の子または孫である場合に適用を受けられる制度で、2,500万円までの非課税枠があります。

土地は持分に分割して贈与することもできますが、この制度の適用を受けることができれば、土地を一括で贈与しても贈与税負担を大幅に抑えることができます。

ただし、相続時精算課税制度は、その名称通り、相続時に精算して課税する制度です。適用を受けた贈与財産の合計額は、贈与者の相続時に相続財産に加算させることになりますので、贈与税はかからなくても相続税がかかる課税の繰り延べ制度です。

また、相続時精算課税制度を一度選択した贈与者については暦年贈与に戻ることはできません。

【関連記事】相続時精算課税制度とは？｜その仕組みメリット・デメリットについて

1-2．贈与税を計算する際の土地の評価額について

贈与税を計算する元になる贈与財産額ですが、土地の場合には財産評価を行わなければなりません。ここが、単に現金預金などの金額が明らかな財産を贈与した場合と異なります。

土地の財産評価方法は相続税の計算の際と同様で、路線価方式か倍率方式により計算します。

基本的には路線価方式で行われ、地方の山の中など路線価が設定されていないような土地には倍率方式を使用します。

土地の評価計算について詳しくはこちらをご覧ください。

【関連記事】相続税路線価｜相続税の土地評価に使う路線価の調べ方・計算方法

1-3．贈与税の計算例

それでは次の条件下にある土地の贈与税を計算してみます。

補正率については割愛させていただきます。詳しくは先ほどのリンク先をご確認ください。

父（60歳）から長男（25歳）への贈与

• 路線価：20万円
• 土地面積：50㎡

暦年贈与の場合

土地の評価額

20万円 × 50㎡ ＝ 1,000万円

贈与税額

（1,000万円 － 110万円）× 30% － 90万円※ ＝ 177万円

暦年贈与には、一般税率と特例税率の2つの税率があります。

特例税率は、父母や祖父母などの直系尊属から、その年の1月1日において20歳以上の子や孫などへの贈与税の計算に使用し、それ以外の贈与に一般税率を使用します。

今回は特例税率の条件に当てはまりますので、特例税率によって計算します。

特例税率

基礎控除後の課税価格	200万円以下	400万円以下	600万円以下	1,000万円以下	1,500万円以下	3,000万円以下	4,500万円以下	4,500万円超
税 率	10%	15%	20%	30%	40%	45%	50%	55%
控除額	‐	10万円	30万円	90万円	190万円	265万円	415万円	640万円

【出典サイト】No.4408　贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁

相続時精算課税制度の場合

相続時精算課税制度の適用を受けた場合には、土地の評価額が2,500万円以下であるため贈与税は0になります。

1-4．土地の持分の贈与を受けた場合の贈与税

土地は一度にすべて贈与しなければならないわけではなく、持ち分での贈与という方法もあります。

例えば、「1-3．贈与税の計算例」の暦年贈与では、1,000万円の土地の贈与で177万円の贈与税がかかりましたが、10分の1ずつの持ち分で毎年贈与しますと、1年あたり100万円の贈与額で済みますので、基礎控除110万円以内で贈与税はかかりません。

色々な制限がある相続時精算課税制度の適用を受けなくても、贈与税を無税で終わらせることができました。

ただし、これはあくまで理論上のお話です。

毎年登記が必要になること、税理士や司法書士などへの報酬、税務署から定期贈与の指摘を受ける可能性など、総合的に判断しなければかえって負担が増えてしまいますので、慎重な判断が重要になります。

2． 贈与税がかかる場合かからない場合

同じ土地を貰っても、贈与税がかかるケースとかからないケースがあります。

2-1．贈与税がかからないケース

贈与者が法人

贈与税は相続税の補完税という性格がありますので、受贈者も贈与税も個人に限られています。

ただし、受贈者に贈与税はかかりませんが一時所得として所得税がかかります。

贈与を受けた年に贈与者の相続が開始

受贈者が相続財産を取得する場合には、生前贈与加算として相続税の対象になりますので贈与税はかかりません。

ただし、受贈者が相続財産を取得しない場合には、贈与税の対象になります。

離婚時の財産分与

財産分与は配偶者から贈与を受けたものではなく、夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活を無事に送れるようにするために行われるものですので、贈与税はかかりません。

2-2．贈与税がかかるケース

時価より著しく安く不動産を購入

無償で貰ってしまうと贈与税がかかってしまうからと、時価より著しく低い価格で財産を譲り受ける方がいらっしゃいます。

しかしこの場合であっても、時価と譲渡価格との差額分の贈与があったものとして贈与税がかかります。

不動産の購入のための借金免除

借金の免除を受けたということは、その借金を返済しなくてよくなった、借金額を貰ったということになりますので贈与税がかかります。

共有名義で不動産購入し共有持分と資金拠出割合に差がある

それぞれの持分は、購入資金を出した割合によって決めなければいけません。

これに差がある場合には、実際に資金を出した人から、資金を出さないのに不動産を所有することになった人への贈与となり、受贈者には贈与税がかかります。

例えば、夫婦で土地1,000万円を購入し、持分は2分の1ずつで登記されているとします。その場合には購入資金負担も500万円ずつであるはずですが、実際には夫700万円、妻300万円だったとすると、夫から妻へ200万円の贈与が行われたものとみなされます。

共有名義の不動産の持分放棄

持分放棄とは、共有名義人のうちの1人が自己の持分を放棄することです。

不動産の共有持分を放棄した場合には、他の共有名義人に所有権が移転することになりますので、贈与となり贈与税がかかります。

支払いなく不動産の名義変更をした

不動産の名義変更を行いますと、不動産の所有者が変わります。

支払いなく所有者が変わったということは、前の所有者から現所有者への贈与ということになりますので贈与税がかかります。

不動産の名義変更は比較的容易ですので、安易に行ってしまいますと思わぬ贈与税が発生する可能性があります。

3． 土地の贈与税を節税する方法

土地の贈与にかかる贈与税負担を軽減する方法をご紹介いたします。賢く利用することで贈与税対策のみならず、相続税対策にまでなります。

3-1．住宅取得資金贈与の非課税制度の利用

父母や祖父母などの直系尊属から住宅を購入するための資金の贈与を受けた場合には、最大3,000万円まで贈与税がかかりません。

土地を直接贈与するケースではありませんが、子や孫がマイホームを持つ際に、頭金などの資金贈与をお考えの方に適している制度です。

非課税となる金額は、新築等をする住宅の種類、住宅の新築等に係る契約の締結日に応じて300万円から3,000万円の間で設定されています。

3,000万円だと思っていたのに300万円だったというようなことがないように、適用される非課税額は事前にしっかり確認することが必要です。

【関連記事】住宅取得等資金贈与の非課税制度とは｜要件から必要書類まで解説

3-2．贈与税の配偶者控除の利用

婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産または居住用不動産を取得するための資金の贈与が行われた場合には、「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」の適用を受けることができます。

控除額は2,000万円となっており、暦年贈与の基礎控除110万円と合わせて、最高2,110万円まで贈与税がかかりません。

3-3．親の土地の一部無償贈与・使用貸借

親の土地が余っているので、そこに子が自分でマイホームを建てるということはよくあります。基本的に親子間での土地の貸借では、権利金の支払いも地代の支払いもないかと思います。このような無償での物の貸借を使用貸借といい、贈与とはみなされないため贈与税はかかりません。

3-4．貸家建付地にして相続税評価額を下げる

貸家建付地とは、有償無償を問わず所有者以外に貸している家屋が建設されている土地のことをいいます。例えば、賃貸アパートを建てた土地などです。

贈与税を計算する際には土地の相続税評価額を計算しますが、貸家建付地の場合には自用地としての評価額に、借地権割合、借家権割合、賃貸割合を考慮させますので、その分評価額が下がり、贈与税の節税に繋がります。

単純に更地の土地のまま贈与せずに、賃貸物件の建設もお考えになられてみてください。

4． 土地の贈与に必要な贈与税以外の費用

最後に、土地を贈与することで贈与税以外にかかる費用をご紹介いたします。

思いがけない負担が発生しないように、しっかりとご確認いただければと思います。

4-1．不動産取得税

不動産を取得した際にかかる税金で、贈与による取得にも不動産取得税はかかります。

税額は、固定資産税評価額に次の税率を乗じて計算されます。

• 土地：3％※
• 住宅用建物：3％
• 住宅用以外の建物：4％

※宅地で2021年（令和3年）3月31日までに取得したものについては、固定資産税評価額の1/2に対して不動産取得税が計算される特例がありますので、実質的な税率は1.5％になります。

4-2．登録免許税

土地の贈与を受けた場合には、法務局で土地の名義変更登記を行います。登録免許税はその際に、窓口で納める税金になります。

税額は、固定資産課税台帳の価格（固定資産税評価額とほぼ同じです。）に2％を乗じて計算します。

4-3．専門家への報酬

税理士に贈与税の相談や申告などを依頼した場合、土地の名義変更登記を司法書士に依頼した場合などには、それぞれ報酬が発生します。

報酬はそれぞれの専門家によって異なりますが、税理士であれば贈与財産額や必要な届出、適用を受ける特例などで報酬が決まる仕組みを設定しているところが多く、司法書士であれば土地の名義変更登記1件につき5万円程度が多いようです。

依頼される際には、事前に報酬の見積もりを取られた方がよろしいかと思います。

まとめ

土地の生前贈与は賢く行うことができれば、贈与税はもちろんのこと将来の相続税の節税にまで繋がります。相続まで見据えた計画的な贈与が非常に大切です。
非課税制度や控除の利用により、節税することはできますが、書類の準備やケースに応じた複雑な判断が必要です。専門家に相談することで安心して任せることができます。
土地の贈与に関して検討されている方は、お気軽にお問合せください。