不動産の相続手続きはどうする？｜相続登記の期限や費用、必要書類

相続には、相続手続きがつきものです。

特に相続した不動産には登記が義務化されたため、余計に不安を感じられる方も多いかと思います。しかし、あらかじめどのような手続きなのかを知っておいていただくことで、随分ご不安を拭えるのではないかと思います。

今回は、不動産の相続手続きについて遺産の分割方法から相続登記、相続税までご紹介させていただきます。

1．遺言書に指定がある場合は原則遺言書通り

遺言書に不動産の相続人が記載されている場合には、遺言者の意思を尊重して、遺言書に指定された相続人が不動産を取得するのが原則です。

しかし、その後相続した不動産を管理するのは相続人であり、相続人全員の同意があれば、遺言書と異なる遺産分割を行うことができます。もし、遺言執行者の指定があれば、遺言執行者の了承も得なければなりません。

2．遺言書がなければ遺産分割協議

被相続人の遺言書がなければ、相続人と相続財産を確定後、相続人全員が参加する遺産分割協議によって各相続人に遺産を分配します。

したがって遺産の中に不動産がある場合も、遺産分割協議で不動産を取得する相続人を決定します。

2-1．不動産を複数の相続人で分割する方法

相続財産が現金であれば、1円単位まで平等に分割することができますが、不動産の場合にはそうはいきません。

不動産を複数の相続人で遺産分割する方法には、次の4つの方法があります。

現物分割

名称通り、現物を分割して分配する方法です。

例えば、300㎡の土地を3人の相続人で分割する場合には、土地を100㎡ずつに分割してそれぞれが相続します。

不動産自体を平等に分けられる点はメリットではありますが、分割後の土地の面積があまりに小さくなると、土地の価値が下がってしまい、売却も難しくなります。

代償分割

特定の相続人が不動産をそのまま相続し、その代わりに他の相続人に現金を支払う方法です。

例えば相続人がAとBの2人いる場合、1,000万円の土地をAが相続し、AがBへ500万円を支払うのが代償分割です。

現物分割をできない場合や、不動産よりも現金を欲しがっている相続人がある場合などに適していますが、不動産を取得した相続人に多額の現金が必要になります。

換価分割

不動産を売却して現金化し、その現金を相続人で分割する方法です。

不動産自体は分割が難しくても、現金にしてしまえば分割が容易になります。

ただし、相続した不動産を売って出た利益（※）は、譲渡所得になり、所得税の課税対象になります。

※利益：売却価格から取得費用（購入金額、仲介手数料など）と譲渡費用（仲介手数料、建物の解体費用など）を差し引いた残額のことを指します。

共有

不動産をそのまま複数の相続人で所有する方法で、登記簿謄本には共有者の氏名がズラッと並ぶことになります。

上記3つの方法とは異なり、手間がなくシンプルな方法ですが、売却や処分する際などは共有名義人全員の同意が必要となり、トラブルの原因になりやすいのが問題点です。

また相続を重ねるごとに、不動産の共有名義人の数が増えていくため所有者の一部が不明瞭になることも多く、処分も売却もできなくなってしまいます。

こうした点を考慮すると、不動産の共有はできるだけ避けた方が良いかと思います。

2-2．遺産分割協議書の作成

遺産分割協議が完了したら、遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議書の作成は義務ではありません。しかし、遺産分割協議書に相続人全員の署名と実印の押印があることで、協議後の紛争を予防する効果があるうえに、不動産の相続登記など相続手続きの必要書類となります。

遺産分割協議書の書き方について、以下のコラムを参考にしてください。

3．法務局での不動産の相続登記

不動産の相続人が決まったら、次に不動産の所有権を被相続人から相続人へ移転するために相続登記を行います。

3-1．相続登記手続きの期限

法改正により2024年4月1日（施行日）から、相続した不動産には登記期限が設けらています。

相続人には登記義務が課され、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請しなければなりません（不動産登記法76条の2第1項）。

この登記義務は遡及するため、施行日以前に相続した不動産も相続登記をしなければならず、施行日から3年以内に登記を申請しなければなりません。

もし、この期間内に遺産分割協議が終了しなければ、以下の方法を採ることができます。

1. 法定相続分通りに登記を行い、遺産分割確定後3年以内に登記をやり直す。
2. ご自分が相続人である旨を申告しておく「相続人申告登記」制度を利用して登記し、遺産分割確定後登記をやり直す。

3-2．相続登記の申請書など必要書類を準備

登記申請の必要書類は、不動産を「法定相続分通り」、「遺言書」、「遺産分割協議」のいずれで取得したかによって異なります。

ここでは、登記申請書以外の必要書類をご紹介します。

法定相続分通りに不動産を取得した場合

• 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸籍）
• 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
• 相続人全員の現在戸籍謄本
• 相続人全員の住民票
• その不動産の固定資産評価証明書
• 相続人全員の印鑑証明書

遺言書により不動産を取得した場合

• 被相続人の死亡時の戸籍謄本または除籍謄本
• 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
• 不動産を相続する相続人の現在戸籍謄本
• 不動産を相続する相続人の住民票
• その不動産の固定資産評価証明書
• 相続人全員の印鑑証明書
• 遺言書

遺産分割協議により不動産を取得した場合

• 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍本（除籍謄本、改製原戸籍）
• 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
• 相続人全員の現在戸籍謄本
• 不動産を相続する相続人の住民票
• その不動産の固定資産評価証明書
• 相続人全員の印鑑証明書
• 遺産分割協議書

申請の際に、作成した「相続関係説明図」を添付すると、戸籍謄本などの原本を登記完了後に返却してもらうことができます。

相続登記の申請書は自分で作成できる

登記申請書の様式は、法務局の以下のサイトから入手できます。

申請書の様式をご覧になるとお分かりになる通り、相続登記の申請書自体はご自分でも作成できます。しかし、その他の必要書類の収集には手間も時間もかかります。

手間や時間を省きたい方は、司法書士に申請を依頼するといいでしょう。

【参考サイト】不動産登記の申請書様式について｜法務局

3-3．必要書類を法務局に提出して登記申請

必要書類が揃ったところで法務局に提出し、登記の申請をします。

申請方法には、以下3つの方法があります。

• 法務局の窓口で直接申請
• 郵送による申請
• オンライン申請

法務局の窓口で直接申請

法務局に必要書類を持参する方法は、実際に足を運ぶ手間はかかりますが、誤りがあった場合には、その場ですぐに修正できるメリットがあります。ご自分で作成した申請書を持参する際には、登記申請書に押印した印鑑もご一緒にお持ちください。

郵送による申請

必要書類を郵送する際には、普通郵便ではなく簡易書留や配達記録など所在が明らかにできる方法をお勧めします。

必要書類の郵送は、その場で修正することができないため、申請書に申請者全員の捨印を押しておくと手続きがスムーズです。

オンライン申請

相続登記は、パソコンを使ったオンライン申請も可能です。オンライン申請では、申請書も専用ソフトを使って作成します。

必要書類以外に準備すべきものは以下の通りです。

• マイナンバーカード
• ICカードリーダー（電子署名に必要）
• 「申請総合ソフト」のダウンロード（Windows版のみ対応）
• スキャナー（必要書類のPDF化）

ただし、スマートフォンで撮影しても必要書類をPDF化でき、登記原因証明情報としてwordなどで相続関係説明図を作成してPDF化できればスキャナーは不要です。

専用ソフトにIDとパスワードを入力し、ログインしたら「申請書の作成」を選択し、申請書を作成します。

次に、「ファイル添付」をクリックし、PDF化した相続関係説明図を添付したら、「ICカードで署名」を選択し、マイナンバーカードとカードリーダーを使って電子署名を行います。

最後にプレビューで申請内容を十分確認し、「申請データ送信」をクリックして情報を送信します。

申請の終了後には、受付日の2日以内に必要書類の原本を法務局へ郵送する必要があります。必要書類の返送を希望する場合は、返送用の封筒も同封します。

申請に不安のある人は司法書士などの専門家に依頼することをお勧めします。

3-4．登録免許税の納付方法

登録免許税には納付期限が特に設けられていません。しかし、登記が完了するまでに納付する必要があります。

収入印紙で納付する場合

登録免許税の額が3万円以下であれば、収入印紙で納付することが認められており、登記申請書に貼付して提出することで登録免許税を納付できます。

収入印紙は、各金融機関のほか、法務局でも入手できます。

現金納付する場合

現金納付をする場合には、銀行などの金融機関から納付を行って、交付された領収書を登記申請書に貼付して納付の証明とします。

オンライン申請では電子納付も可能

相続登記をオンライン申請すると、インターネットバンキングでの納付も可能です。

3-5．相続登記に必要な費用

相続登記には次の費用がかかります。複数ありますが、登録免許税と司法書士への報酬が費用のほとんどを占めます。

• 登録免許税
  固定資産税評価額×0.4％
• 戸籍謄本などの取得費
  数百円～数千円程度（戸籍450円、住民票300円など）
• 郵送費用
  500円程度（簡易書留代320円など）
• 司法書士への報酬
  6～13万円程度

登記を司法書士に依頼される場合には、上記の通り司法書士への報酬が発生しますが、不動産や相続人、収集する必要書類の数などによって変動します。

4．相続登記をしないデメリット

相続登記をしなければ、以下のデメリットが発生します。

4-1．正当な理由なく相続登記をしなければ10万円の過料

正当な理由なく期限内に相続登記を申請しなければ、10万円以下の過料に処されます（不動産登記法164条）。

相続したまま登記をせずに放置している不動産があれば、早めに登記することをお勧めします。

4-2．不動産の売却や担保設定が困難

不動産は、相続登記がなければ売却をすることも、担保を設定することもできません。登記上、被相続人名義のまま買主へ所有権移転登記をすることはできず、不動産に抵当権を設定をすることできないため、ローンを組むこともできません。

そもそも、売主と不動産の所有権登記名義人の登記記録が異なる時点で、その不動産に買主が現れることはまずありません。

4-3．法定相続分を超える部分は第三者に所有権を主張できない

登記がなければ、自分の法定相続分を超える部分は第三者に対抗することができません（民法899条の2第1項）。

例えば、不動産を取得した相続人が登記を放置しているうちに、他の相続人が勝手に相続登記を行い第三者に売却して所有権移転登記をすれば、登記のない相続人は、自分の法定相続分しか所有権を主張できません。

4-4．「特定空き家」に指定されると固定資産税が最大で6倍

相続した不動産を長年登記せずに放置したままにしておくと、行政から「特定空き家」に指定されてしまう可能性があります。

住宅用地は税負担を軽減する必要から、特例措置により住宅用地の区分に応じて固定資産税や都市計画税の課税が抑えられています。

しかし、「特定空き家」に指定されてしまうとこの特例措置が解除され、固定資産税は最大で6倍、都市計画税は最大で3倍にもなってしまいます。

相続人同士がこの負担を押し付け合い、トラブルの原因となり兼ねません。

以上の理由から相続した不動産は、できるだけ早めに相続登記を行うことをお勧めします。

5．不動産の相続には相続税が発生する可能性

相続財産が基礎控除を超える場合には、相続税がかかります。

基礎控除は、「3,000万円+600万円×法定相続人の数」で計算されるため、相続人が1人の場合でも、相続財産が3,600万円以下であれば相続税はかからないことになります。

「うちには3,600万円も預金はないから大丈夫。」と思われるかもしれません。しかし、一般的なマイホームであってもその価値は、数百万円数千万円になり、思いがけず相続税の納税義務者になる可能性が十分あります。

特に、昔から代々居住されている土地で、都市開発によって急激に地価が高騰しているような地域に被相続がお住まいだった場合は、相続税が発生する可能性があります。

ただし、不動産は相続税対策が立てやすく、金額が大きい分節税効果も大きくなります。相続発生前の対策が非常に有効な財産になりますので、計画的な行動が重要になります。

不動産にかかる相続税について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

6．相続税申告が必要な不動産の登記は当事務所へご相談を

法改正により、不動産を相続すると登記が義務付けられました。相続登記をしないことで起こる問題は、そのメリットを遥かに超えます。

当事務所にご相談いただければ、相続税申告の必要な不動産は、連携した司法書士によってワンストップで相続手続きが可能です。

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