不動産オーナーのための相続対策｜節税のためにできる方法を解説

不動産は、現金や預貯金と異なり遺産分割が難しい資産です。そのため、オーナーが生前にしっかりと対策を講じておかなければ、相続でトラブルになりかねません。さらに、不動産は高額であることが多いことから、相続税についても策を講じておく必要があります。

不動産の相続対策には大別すると、以下3つの施策が必要です。

1. 相続争いを回避する遺産分割対策
2. 納付資金を準備するための納税資金対策
3. 相続税を抑える相続税対策

そこで、不動産オーナーが講じておくべき相続対策について解説します。

1．相続対策

オーナーが生前にしっかりと対策をしておかなければ、相続時に不動産が原因で次のような問題が発生する可能性があります。

• 不動産を公平に分割するのは難しく、相続で争いの原因になる可能性がある
• 不動産を相続人全員で共有しても、売却で意見が食い違いもめることや、買主に足元を見られることがある
• 相続争いが長引くと、遺産分割調停や審判に持ち込まなければならず、相続税申告に間に合わない可能性がある

こうしたトラブルを回避するための対策をご紹介します。

1-1．遺言書を作成しておく

遺言者は、誰にどの財産をいくら相続させるかを自由に決めることができ、相続人は遺言者の意思を優先し、原則として遺言書に準じて遺産を相続することになります。

ただし、被相続人の兄弟姉妹以外の相続人には、遺言書でも侵すことができない最低限の遺産の取得割合である「遺留分」という権利があります。

遺言書が遺留分を侵害したとしても、直ちに無効になるわけではありません。しかし、ひとたび遺留分の権利者が請求すれば、侵害した相続人は遺留分相当の金銭を支払わざるを得ない事態に陥ります。

相続開始後のこうした事態を避けるためにも、遺言書を作成する際には、遺留分には留意する必要があります。

1-2．土地の測量をし境界線を確定しておく

土地の境界が曖昧のままでは、正確な面積がわからないため正しい相続税評価もできず、売却も難しいでしょう。

土地の測量と境界の確定を生前にしておけば、相続時のトラブル回避の他、生前に出費することで資産を減らし、相続税の減額に繋げることができます。

2．納税資金対策

相続税は、現金による一括納付が原則です。主な相続財産が不動産であれば、納税する現金がないために相続人が苦労してしまいます。

延納や物納といった手段もありますが、要件が厳しく、相続人に余計な負担をかけることになります。

そこで、ここでは、相続税の納税資金対策をご紹介します。

2-1．遊休資産を売却する

確かに、現金を遺産として遺すより、不動産として遺すほうが相続税評価は下がります。しかし、利用していない不動産には固定資産税がかかるだけで、相続人の負担になってしまいます。

そこで遊休不動産は、オーナーの生前に売却し、現金化しておくことをお勧めします。

遊休不動産の売却益は相続税の納税資金となり、相続争いの原因も1つ減ることになるため、相続人の負担軽減になります。

2-2．生命保険への加入

生命保険への加入は、納税資金対策としだけでなく、遺産分割対策としても有効です。

その理由は、死亡保険金は民法上受取人固有の財産として遺産分割の対象外であり、相続が開始すれば、受取人がまとまった金額を手にして、納税資金に充てることができるからです。

一方で、被相続人の預貯金を納税資金に充てるつもりでも、相続が開始すると口座は凍結され、遺産分割協議が終了するまで金銭を引き出すことができません。相続が争いになり、遺産分割協議が長引けば、相続税申告に間に合わない可能性もあります。

ただし、相続税法上、死亡保険金は「みなし相続財産」として相続税の課税対象であることを忘れてはいけません。

2-3．金融機関へ相談しておく

これらの対策を講じても、金融機関から一時納税資金を借りなければならない可能性はゼロではありません。

万一に備え、生前に取引のある金融機関に相談しておくことをお勧めします。もっとも、相談をしたからといって、相続後、借り入れをできる確約ができるわけではないでしょう。しかし、事前に担当者の耳にいれておくことで、借り入れできるのがいくらかを把握することができ、手続きもスムーズに行うことができるはずです。

3．相続税の節税対策

最後に、肝心な相続税の節税について、主な対策をご紹介します。

3-1．生前贈与により相続財産を減らしておく

生前贈与は最も一般的な相続税対策です。相続までにご自分の資産の所有権を贈与によって移転しておくことで、相続時の資産を減らし、相続税を抑える効果があります。生前贈与は、贈与する側の贈与者と、贈与を受ける側の受贈者のみの合意があれば成立するのもポイントです。

ただし、生前贈与には贈与税が課税されます。しかし、税制改正によって相続時精算課税制度にも贈与税の基礎控除が追加されたことで、年間110万円までの贈与であれば、暦年贈与、相続時精算課税制度いずれを選択しても贈与税がかかりません。

不動産を生前贈与する際には、所有権を一部移転すると、多額の贈与税が発生することを避けられます。

賃貸不動産は、所有権を一部だけ生前贈与して共有状態にしておけば、共有者に共有持ち分に応じた家賃収入が入るメリットもあります。

なお、暦年贈与と相続時精算課税制度いずれを選択するとより有利になるかは、資産状況や贈与の期間などによりケースバイケースです。

3-2．所有する不動産を小規模宅地等の特例の適用要件に合致させる

小規模宅地等の特例は、被相続人が所有していた宅地の評価額を最大で 80％減額できる、不動産所有者の節税対策には欠かせない制度です。

小規模宅地等の特例が適用できる宅地には、次の 4 種類があります。

• 特定居住用宅地等：被相続人がご自分のご自宅に使用していた宅地
• 特定事業用宅地等：被相続人がご自分の事業に使用していた宅地
• 貸付事業用宅地等：被相続人が貸付事業に使用していた宅地
• 特定同族会社事業用宅地等：特定同族会社の事業に使用していた宅地

ただし、小規模宅地等の特例の適用を受けるには、一定の要件を満たさなければならず、相続時精算課税制度を適用した宅地や、生前贈与加算の対象になる宅地は、相続時に相続財産に加算されて相続税が発生しても、小規模宅地等の特例が適用を受けることができません。

特例の適用要件を満たしているのか、満たすためにどうすればいいのか気になる方は、相続税に強い税理士相談してみることをお勧めします。

3-3．賃貸不動産があれば入居率を上げる

所有する不動産に賃貸物件があれば、入居率を上げておくことも相続税対策になります。

同じ面積の土地でも、他人に使用する権利がない自用地より、賃貸物件が建っているほうが評価額は低くなります。

しかし、賃貸物件の入居率が低いと減額の割合が減ってしまうため、節税のためには、入居率を上げることが望しいのです。そのうえ、入居率が上がれば、不動産収益の改善にも繋がります。

3-4．賃貸不動産を法人化する

賃貸物件を何件も所有している方や、相続税評価額が高額になりそうな賃貸物件を所有している方は、不動産業を法人化することをご検討ください。事業を法人化することで、相続税と所得税をトータルで節税できる可能性があるのです。

賃貸物件の所有権を会社に移転すれば、相続財産から外れ、相続税が課税されることはありません。配偶者や子供を役員にすると、自社株式が相続財産となりますが、配当金や利益、純資産を少なくするなどにより評価額を下げることは可能です。

一方、法人化することで、賃貸物件の収益には法人税が課税されますが、実効税率は35%と、所得税の最高税率と住民税との合計55%より低く抑えることができます。

ただし、相続財産が少なく相続税率が低ければメリットもないため、賃貸物件の法人化は、税理士などの専門家と相談し、慎重に進めるべきでしょう。

3-5．資産の組み換え

不動産を含む多くの資産を有し、有効に活用できていなければ、資産を組み換えて節税する方法もあります。

資産の組み換えには、収益性の低い不動産から、収益性の高い不動産への組み換えと、所有する土地の一部を売却し、建物を建築する2つの方法があります。具体的な事例を次に挙げてみましょう。

• 収益性の低い不動産を売却し、売却益で収益性の高い賃貸アパート・マンションや、立体駐車場、商業施設やテナントビルを購入する
• 空室が続いている投資用マンションを売却し、利回りの高い物件に買い換える
• 所有する土地に、業者の費用でビルやマンションを建築してもらい、建築物と敷地をそれぞれの出資比率に応じて所有し、資産価値を高める

こうした手法には、事業経営についての知識が必要になるため、専門知識をもった税理士などに相談するといいでしょう。

3-6．借入による新規物件の購入・建築

最後にご紹介するのは、金融機関から借り入れをして、新たに収益不動産を購入する、または、所有する土地に新たな賃貸建物を建築して節税する方法です。

相続税の計算上、借入金は債務控除の対象となり、遺産から差し引くことができますが、借入金をそのまま現金として置いておけば、相続税評価は相殺され、プラスマイナスゼロになります。

ここでのポイントは、賃貸不動産の相続税評価が、現金の約半分程度という点です。

3億円の現金を持つ不動産オーナーがいたとします。当然、3億円の相続税評価は、3億円のままです。

仮に、このオーナーが手持ちの3億円から自己資金として1億円を拠出し、金融機関から1億円を借り入れて2億円の不動産に投資したとします。すると、借入金1億円を自己資金拠出後の2億円から差し引くことができ、投資した不動産は1億円として評価されるため、相続税評価は2億円となり、大きく評価額を下げることが可能になります。

しかし、収益が出ない不動産に投資してしまえば、管理費用が赤字になるだけでなく、借入金の返済にも滞ることになりかねせん。

加えて、この節税対策は、リスクも大きいため、税理士に十分なシミュレーションをしてもらい進める必要があります。

4．相続対策でお困りの方は当事務所へ

ここまで、不動産オーナーの相続対策についてご説明しました。不動産オーナーが相続対策として採用できる方法は多岐にわたります。中には、複雑でリスクが大きく専門家に相談しながら進めなければならない方法もあります。

一方、相続対策についてどこから手を付ければいいかわからない方や、相続自体に不安を感じていらっしゃる方が多いのも事実です。

まずは、現状を把握するために、当事務所へご相談いただければ幸いです。