不動産の生前贈与は相続税対策になる？

「自分が所有している不動産を子どもに引き継がせたい」と考えている方の中には、「生前贈与がいいのか、それとも相続の方がいいのか、どちらが税金の負担が少なくなるのだろう」といったお悩みを抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

不動産の引き継ぎ方法については、相続財産や相続人の状況によって税負担が異なるため、一概にどちらがお得と断言することはできません。しかし、状況によっては相続よりも生前贈与で不動産を引き継ぐ方が有利になるケースもあります。

ここでは「相続税対策になる不動産の生前贈与」について詳しく解説します。

1．不動産の生前贈与が相続税対策になる理由

不動産の生前贈与が相続税対策になる主な理由は次の5つです。

1-1．相続開始までに相続財産を減らすことができる

生前贈与を相続開始前までに行うことで、相続税が課税される相続財産を減らすことができます。

特に不動産は額が大きいため、相続税対策の効果も大きくなります。

1-2．贈与のタイミングを決められる

贈与は、「あげましょう」「もらいましょう」という贈与者・受贈者間の契約です。相続のタイミングは自由に決められるものではないのに対し、贈与の時期は当事者間で決めることができます。

不動産の相続税評価額は常に一定ではないため、将来的に値上がりする土地がある場合は、価値が低いうちに贈与することで、将来の相続税対策に繋がります。

1-3．収益物件は受贈者に収益を移転できる

家賃収入がある不動産など、収益物件は早めに生前贈与することで収益を受贈者に移転することができるため、相続税対策に繋がります。

例えば、年500万円の利益がある物件を相続が発生する10年前に生前贈与しておけば、相続開始前に5,000万円の財産を移転できるため相続税対策になります（ただし、実際には利益にかかる各種税金を考慮する必要があります）。

収益物件の生前贈与は、2,500万円まで贈与税がかからない相続時精算課税制度を利用することで、贈与税の負担を抑えることができます。

1-4．認知症対策になる

投資用不動産や賃貸物件を所有する方が認知症になり判断能力を失うと、契約の更新や、不動産売買契約などの法律行為は無効になってしまいます。また、不動産を相続させる遺言書を作成しても、認知症になり遺言能力を失ってからでは効力がありません。

不動産所有者に十分な判断能力があるうちに生前贈与をすることは、認知症対策にもなるのです。

1-5．贈与税の配偶者控除が利用できる

婚姻して20年以上の夫婦が「自宅の贈与」を行う場合には「贈与税の配偶者控除」を利用することができます。この特例を利用することにより、非課税枠2,000万円＋暦年課税の基礎控除110万円＝2,110万円まで非課税で贈与することができます。

ただし、相続税には最低1億6,000万円の配偶者控除が用意されているため、相続税対策としての効果はありません。

2．不動産の生前贈与で負担しなければならない贈与税

不動産の生前贈与を検討する際、贈与税の計算方法には2種類あることを念頭において考える必要があります。

どちらの計算方法を選択するかによって、贈与税の負担と将来の相続税の負担が全く異なる結果になります。それぞれの特徴を把握しましょう。

2-1．暦年課税による生前贈与

暦年課税とは、毎年1月1日から12月31日までの1年間を基準とし、贈与価額から基礎控除である110万円を差し引いた価格に贈与税率を乗じて計算する方法です。

贈与税率は贈与価額によって異なり10％～55％の範囲になります。

2-2．相続時精算課税制度による生前贈与

相続時精算課税制度は、60歳以上の父母または祖父母などから、18歳以上の子または孫へ贈与する際に、選択届出書を提出することで選択できる贈与税の計算方法です。

贈与財産価額の累計2,500万円までの特別控除が設定されており、これを超える部分については一律20％の税率で課税されます。

また、年間110万円の基礎控除が設定されているため、1年間に贈与した金額から110万円を差し引いた金額の累計が2,500万円に達するまで贈与税の負担はありません。

ただし、相続時精算課税制度を利用した贈与は、贈与者が亡くなった際に相続財産に加算され、相続税の対象になってしまいます。つまり、特別控除の2,500万円は非課税ではなく「課税の繰り延べ」であるため、単純に考えると基礎控除部分のみしか節税効果が得られませんが、生前贈与により引き継ぎの時期を早めることができるなどのメリットがあります。

3．不動産を生前贈与するデメリット

不動産の生前贈与はメリットだけではなく、デメリットもあります。

3-1．贈与税の税率は相続税より高い

贈与税率は相続税率に比べて高く設定されています。熟慮したうえで生前贈与をしなければ、「生前贈与によって発生した贈与税の方が、生前贈与によって軽減された相続税よりも高くなった」といった状況になってしまうおそれがあります。

しかし、相続税率よりも低くなる贈与税率の範囲内で基礎控除を利用しながら贈与していくことで、贈与税額を抑えることは可能です。

価値が高い不動産を贈与する場合には「節税効果があるかどうか」「相続時精算課税制度を選択したほうがいいかどうか」をしっかり検討し、贈与税と相続税をトータルで考えて負担を抑えられる方法を選択しましょう。

当サイトは、以下2つのシミュレータを搭載して、生前贈与をお考えの方をサポートしています。ぜひ、ご活用ください。

3-2．名義変更にコストがかかる

不動産の生前贈与を行うと、名義変更にかかる登録免許税と不動産取得税が発生します。

それぞれ次の通り、相続のほうが生前贈与より有利に設定されています。

生前贈与	登録免許税	固定資産税評価額×20/1,000
	不動産取得税	課税
相続	登録免許税	固定資産税評価額×4/1,000
	不動産取得税	非課税

3-3．生前贈与加算がある

相続が発生する前7年以内に暦年課税により贈与された財産は、相続税の計算ではなかったものとみなして相続財産に加算されます。

「相続税対策として不動産を生前贈与していたが、生前贈与加算されてしまった」という状況が発生する可能性があります。

3-4．小規模宅地等の特例が使えない

小規模宅地等の特例は、相続財産である宅地の評価額を最大で80％減額することができる特例です。この特例は、宅地の価値が高ければ高いほど、相続税額を抑えることができる相続税の節税効果が高い特例です。

被相続人の相続財産に対象の宅地がある場合に限り、この特例を利用することができるため、既に生前贈与した宅地に特例を利用することはできません。

4．不動産を生前贈与する際の注意点

4-1．不動産の生前贈与は贈与税と相続税のトータルで考える

財産を移転させるという意味では、贈与も相続も同じですが、移転のタイミングや発生する税金や費用が異なります。「現状で相続税はどのくらいになるのか」「不動産の生前贈与を行うことで家賃収入を含め、どれくらい財産移転することができるのか」「贈与にかかる税金や必要経費はどれくらいかかるのか」など、総合的に考慮して慎重に検討する必要があります。

また、暦年課税の場合には7年の生前贈与加算があります。相続はいつ発生するか誰にもわからないため、早めの検討が重要です。

4-2．贈与契約書を作成し贈与税申告を行う

不動産の生前贈与を行う場合には、親族間であっても必ず贈与契約書を作成しましょう。贈与契約書を作成しなければ不動産の名義変更ができませんし、贈与があったことを証明することもできません。

また、贈与された不動産の評価額が110万円を超えると贈与税申告が必要です。申告期限を守り、適切な贈与税の納税を行いましょう。

5．不動産の承継は当事務所へご相談ください

不動産の生前贈与は贈与額が大きくなりやすく、メリット・デメリットが複雑に絡み合っています。個々の状況に応じて、生前贈与した方がいいのか、それとも相続で移転した方がいいのか、様々な側面から検討しなければ有利不利の判断ができません。

不動産の生前贈与を検討される場合は、生前対策に詳しい専門家に依頼し、複数のシミュレーションを行ってもらい比較検討してみることをおすすめします。

当事務所では、状況に即した複数のシミュレーションを行うことで、適切な相続税対策をアドバイス差し上げることができっます。また、弁護士法人が所属するUグループの一員であり、不動産の売買や賃貸などの法律についてもアドバイスを差し上げることも可能です。

不動産承継でお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。